令和6年1月13日　提出 三重川越 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三重川越 -3 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　井内　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三重郡川越町大字北福崎字宮西８６番９ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に農地も見られる住 宅地域 北東4m町道 水道、下水 伊勢朝日 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 伊勢朝日駅南東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 新興住宅地への需要は根強いことから、周辺に残る農地は徐々に宅地化が進み、戸建分譲地用地に転換していく ものと見込まれる。堅調な需要に支えられ、地価は今後も緩やかながらも上昇傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川越町を中心として隣接する市町の住宅地域を含む圏域。需要者の中心は川越町内の居住者であるが、国 道１号や２３号、みえ川越ＩＣ等へのアクセスに優れていることから桑名市南部や朝日町からの転入者も考えられる。 また、スーパーやホームセンター等の大型物販店が近くに存するなど生活利便性に恵まれた住宅地域であることから、 比較的需要は安定している。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で７００万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の取引が主となっており、川越町及び朝日町内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集す ることができた。一方、標準地は戸建住宅地域に存することから近隣地域等には賃貸住宅が存在せず、また画地規模が 小さいため共同住宅を想定することは実現性に欠けると判断し、収益価格は試算しなかった。したがって、市場の実態 を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,700 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [124.5] [101.0] 100 53,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口は微増傾向で推移している。農地を 造成した宅地分譲が町内各所で続いているが 、以前よりもアパート建設が目につくように なってきている。 地域要因に特段の変動は見られないが、安定 した需要に支えられ、地価は緩やかながらも 上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％