令和6年1月15日　提出 菰野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菰野 -5 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅   TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三重郡菰野町大字菰野字常盤野１６３９番１６ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東5.9m町道 水道、下水 中菰野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．９ ｍ町道 交通 施設 中菰野駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺も含めて土地利用は概ね固まっており、大きな変化はないものと見込まれる。地価動向は近鉄湯の山線沿線 の堅調な需要を背景に上昇基調を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重郡菰野町及び四日市市郊外の近鉄湯の山線沿線とその周辺部における類似の住宅地域を内包する圏域 。主な需要者は町内在住者の他、四日市市等からの転入者も含まれる。供給は中古住宅や遊休地といった既存不動産の 処分の他、ミニ開発等の新規分譲である。取引の中心価格帯は上記標準的画地の規模を基準にした土地の場合で６００ 万円～６５０万円位である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は町域中心部に近い一般住宅地域であり、標準地の個別性や典型的な需要者（持家志向の個人）も併せて検討 した結果、適用可能な鑑定評価の手法は取引事例比較法のみとなった。この場合、類似地域から選択した複数の取引事 例との比較によって得られた比準価格は実証的であり、市場参加者が価格の意思決定を行う過程とも符合するため、当 該価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [128.9] [105.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は約４万人で微減推移。町内住宅地価格 は近鉄湯の山線沿線を中心に上昇基調にあり 、下落基調の沿線外れとは対照的である。 地域要因に特段の変動はない。宅地化されて からかなりの年数が経過するが、生活の便は 比較的良く、需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％