令和6年1月13日　提出 東員 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東員 -5 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　中西　光男   TEL.

鑑定評価額 9,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 員弁郡東員町大字中上字新開５７番 ②地積 　(㎡) 650   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 旧県道沿いの住宅地 域 西4.2m町道 水道、下水 穴太 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからの農家集落地域 街 路 ４．２ｍ町道 交通 施設 穴太駅南方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 河畔近くの農家集落地域ではゆるやかに居住人口の減少及び高齢化が進み、地域の地価水準は下落傾向が続くと 思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に東員町及び隣接市町の郊外農家集落地域。需要者は大部分が居住者及びその地縁者あるいは血縁者で あり、圏外からの転入はほとんどない。在来農家住宅地の選好性は大幅に低位であって、需要者範囲は大幅に狭い。一 方、取引事例としては少ないが、少子高齢化の進行や人口の減少により潜在的供給物件は増加している。取引物件の用 途画地規模等により取引価格にバラツキがあるため需要の中心となる価格帯は見い出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域に所在し、公法上賃貸建物の建築を想定することが困難であるため、収益価格は試算しない 。地域における土地取引はほとんどが自己使用目的である。比準価格は自己利用を前提とした取引事例より求められて おり信頼性がある。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [113.4] [100.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高いインフレから実質ベースの個人消費が連 続してマイナスが続き弱い心理が続く。東員 町の人口は微増傾向。 周辺に農用地帯が展がる内の農家集落地域に 古くから居住態様が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％