令和6年1月13日　提出 東員 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東員 -4 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　中西　光男   TEL.

鑑定評価額 9,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 員弁郡東員町城山１丁目２９番５ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北5.7m町道 水道、ガス、下水 穴太 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模開発された住宅団地 街 路 基準方位北、５．７ ｍ町道 交通 施設 穴太駅北方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵型の大規模住宅団地に於いて多くの居住基盤の劣化が進むと予測する。居住人口の老齢化が進み地域の変動 、土地選好性が流動化している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に東員町及び隣接市町の郊外住宅地域。需要者の中心は東員町及び桑名市の通勤者及び居住者であるが 、高速通勤バスなどを利用した名古屋圏への通勤者の需要もある。しかし、市街中心部から遠距離の住宅団地の住宅地 選好性は相対的に低位であり、需要者範囲は広くはない。新規宅地分譲の場合の取引規模の中心面積は１８０㎡程度、 新規戸建分譲住宅の場合では総額で２８００万円内外が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅団地であり、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域 における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する戸建住宅地域であって、取 引価格の水準を指標に価格決定するのが一般的である。以上より、市場の特性を反映し説得力に富む比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [105.0] 100 [108.6] [100.0] 100 46,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業倒産が目立ち長引くインフレ、家計経済 動向の不透明感が強く消費購買力が鈍化して いる。東員町の人口は微増傾向。 町内唯一の古くから経年する大規模区画集合 の住宅団地にあって居住世代、地域環境維持 に乖離が生じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％