令和6年1月11日　提出 木曽岬 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木曽岬 -3 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　布生　太造   TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名郡木曽岬町大字三崎３９０番 ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか農地 も多く見られる住宅 地域 北4m町道 水道、下水 近鉄弥富 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       475 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 近鉄弥富駅南方 6.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地縁性を有する農家集落地域であり、水害懸念もあり、地域要因に変動はないが、需要の低迷が続いている。地 価は引き続き弱含みの推移が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木曽岬町及び周辺市町の農家住宅等の存する地域である。特に農地、農家住宅等が混在する市街化調整区 域内の農家集落地域と価格牽連性が強い。需要者は地域に地縁性を有する者で、他の地域からの転入者は殆どない。水 害リスクのある農家集落地域であり、需要の低迷が続いている。取引の少ない地域であり、取引される場合も、規模や 形状等により価格帯はばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、公法上の既成もあり、アパート等の収益物件は見当たらないため、収益価格 は試算しなかった。地域に地縁性を有する者が、自用目的で取引する地域である。取引事例は農地や農家住宅が見られ る市街化調整区域内に存する地域から広域的に選択し、類似性の高い事例を中心に求めた比準価格は、市場性を反映し た価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [100.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口の減少率は大きく、土地取引は前 年比で減少している。町内の新規工業団地へ の住宅地需要が期待されているが、現況宅地 需要は弱い。 農家住宅を主体とする小規模な集落であり、 地縁性を有する地域のため、外部からの転入 者は殆どなく、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％