令和6年1月15日　提出 伊賀 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -5 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　兼松　弘樹   TEL.

鑑定評価額 6,460,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市下柘植字物堂５８３番 ②地積 　(㎡) 680   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 国道背後の既成住宅 地域 東4.2m市道 水道、下水 新堂 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 新堂駅北東方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする集落地域であり、既存地域として土地利用に大きな変化はなく、当分は現状維持と予測す る。土地需要も大きくは見込めず、高齢化も進んでいるため、地価は今後とも下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、伊賀市内の農家集落地域及び既存住宅地域の所在する圏域である。需要者の中心は近隣の農家集 落地域や既成住宅地域に居住する地縁関係者であり、外部の一般住宅地域等からの転入は少ない。農家集落地域は高齢 化や過疎化が進んでおり、利便施設への接近性に劣るため、土地需要は全般的に弱含みである。土地取引は標準画地規 模が広狭一定しないが、６８０㎡の標準的画地で６００万円～７００万円程度が土地総額であると推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既存の集落地域であり、共同住宅等の賃貸物件はほとんどない。新規の共同住宅用地としての需要はなく、 投資採算性の面から賃貸住宅の想定はできないため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、類似地域内に存す る規範性のある複数の取引事例から適切に比準しており、市場の実態を反映した実証性の高い価格が求められた。した がって、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあるが、伊賀市の地価は人 口減や高齢化により、一部の地域を除き、下 落傾向が続いている。ただし、地価の底打ち 感も見られる。 旧来からの住宅地域であり、土地需要も低く 高齢化も進んでいる。地域要因について大き な変動要因はなく、地価動向は弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％