別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
三重志摩 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三重志摩 5-4 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘   TEL.
鑑定評価額 8,670,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番
 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)
国立公(普通)
（その他）

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 飲食店、店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北15m国道 水道 鵜方

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 鵜方駅南西方

100m		 法令

規制		 （都） 
(70,400)
国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、鵜方駅前の商業地域であるが、地域経済の低迷や人口減少、郊外大型店への顧客の流出等で、繁華
性は低下している。鵜方磯部バイパスの影響で交通量も減少し、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は志摩市及び周辺市町の商業地域。需要者としては地縁性等を有する個人事業者や地元法人のほか、金融
機関等の支店需要も見込まれるが限定的である。鵜方駅前の商業地域であるが空き店舗も目立ち、鵜方磯部バイパスの
影響で車輌交通量も減少している。繁華性が低下しており需要も乏しい。取引が少なく市場での中心価格帯の把握は困
難であるが、土地は２１０㎡程度の標準的なもので総額８５０万円前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　鵜方駅前の商業地域で、賃貸事業等を目的とする取引は少なく、自用目的の取引が中心である。収益価格は、賃貸需
要が少なく土地価格に見合う賃料収入が得られないため、低位に求められた。一方、比準価格は、類似地域に存する取
引事例を適正に比準し、市場の実態を反映した価格が求められたと判断される。以上より、収益価格は参考にとどめ、
比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 志摩市の人口は減少、世帯数は微減傾向。観
光業等の主要産業はコロナの制限解除で、観
光客も増加し、回復の動き。不動産市況は弱
い動き。

近隣地域は鵜方駅前商業地域で、鵜方磯部バ
イパスの影響で交通量は減少し、既存ビルの
空室率も依然高い。需要は乏しく、地価は下
落傾向で推移。

標準的であり、個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三重志摩 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１ｙ

-241034		 志摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m国道、
中間画地
（都） 
国立公（普通）
(60,200)
b １０６

-241026		 志摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東13m国道、
中間画地
（都） 
国立公（普通）
(60,200)
c １０２ｙ

-241517		 志摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m国道、
中間画地
（都） 
国立公（普通）
(60,200)
d １０９ｙ

-241014		 伊勢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6.2m市道、
西6m、角地
（都） 商業

(100,372)
e １０１ｙ

-241011		 伊勢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東18m市道、
北12m、角地
（都） 近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,404  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
24,489 		 100
[  59.9]
40,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,900 
b (　           ) 
24,200  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
25,015 		 100
[  60.6]
41,279 
41,300 
c (　           ) 
21,134  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
20,669 		 100
[  50.2]
41,173 
41,200 
d (　           ) 
40,006  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[  92.7]
50,671 		 100
[ 123.1]
41,162 
41,200 
e (　           ) 
40,323  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
53,549 		 100
[ 131.7]
40,660 
40,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,100 円／㎡]  



三重志摩 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,899,323 
1,097,728 
4,801,595 
4,518,780 
282,815 		 （　0.9453）
267,345 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      5,141,250 円　　　　（　     24,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三重志摩 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 145.00 Ｓ3 435.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   400 ％   400 ％   211 ㎡     12.0 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建の店舗兼事務所（１階店舗はフロア貸し、２階以上は事務所で、平均専有面積約６０㎡）を想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 内階段等のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
80.0 
116.00 
1,691 
196,156 		 5.0  980,780 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
145.00 
85.0 
123.25 
1,461 
180,068 		 5.0  900,340 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
145.00 
85.0 
123.25 
1,361 
167,743 		 5.0  838,715 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
435.00 
83.3 
362.50 

543,967 		 2,719,835 
0 
⑨年額支払賃料        543,967 円　×　12ヶ月　＝　       6,527,604 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     362.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,527,604 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       652,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,874,844 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,719,835 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,479 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,899,323 円　　　　（　        27,959 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０２賃ｙ
　　　　-241511		 1,370  
(   1,368) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
1,694 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,698 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,691 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０２賃ｙ
　　　　-241512		 1,573  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,691 
c １０２賃ｙ
　　　　-241513		 1,634  
(   1,585) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,710 
三重志摩 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 304,500 円  　　　　     60,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 195,828 円  　　　        6,527,604　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      426,300 円  　　　　     60,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        60,900 円  　　　　     60,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,900 円  　　　　     60,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,097,728 円　（　　　　　　         5,203 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     435.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,518,780 円  
（　　　　　        21,416 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,899,323 円      
②総費用 1,097,728 円      
③純収益　①－② 4,801,595 円      
④建物等に帰属する純収益 4,518,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 282,815 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 267,345 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,141,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三重志摩 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番
 1930000156989-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
三重志摩 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三重志摩 5-4 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和   TEL.
鑑定評価額 8,670,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番
 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)
国立公(普通)
（その他）

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 飲食店、店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北15m国道 水道 鵜方

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 鵜方駅南西方

100m		 法令

規制		 （都） 
(70,400)
国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 当市の中心的駅前商業地域であるが、地域経済の低迷や郊外大型店への顧客の流出等で、繁華性が低下している
。店舗用地需要は弱く、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は志摩市を中心に隣接市町を含む商業地域である。需要者は当圏域を基盤とする法人や個人事業者が中心と
なる。鵜方地区は志摩市の経営資源が集積する中心地区であり、人口動態も概ね安定的であるが、駅前周辺では空き店
舗が多く見受けられるなど、繁華性は低下しており、店舗用地需要は弱含みの状況が継続している。市場での中心価格
帯の把握は、取引が少なく困難であるが、２１０㎡程度の土地で総額８５０万円前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は鵜方駅前の商業地域であるが、賃貸事業等を目的とする土地取引は殆どなく、自己使用目的の取引が一般的
となっている。比準価格は同一需給圏内の商業地域の取引事例から試算しており、実証的であり市場特性と適合してい
る。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、取引水準に比し低位に求められた。以上のことから
、収益価格は参考にとどめ、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光客数の回復傾向は顕著であるものの、商
圏人口の減少から、市街地等の賑わいは乏し
く、商業地需要は全般的に弱含んでいる。


近隣地域に特段の変動要因はない。駅前の商
業地域であるが、商況は低迷している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三重志摩 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６

-241026		 志摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東13m国道、
中間画地
（都） 
国立公（普通）
(60,200)
b １０１

-241002		 志摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14m国道、
中間画地
（都） 
国立公（普通）
(60,200)
c １０１ｙ

-241047		 鳥羽市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
北東5m、
南東6m、
南西6m、
四方路
（都） 商業
国立公（普通）
土砂災害警戒区域
(90,400)
d １０１ｙ

-241034		 志摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m国道、
中間画地
（都） 
国立公（普通）
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,200  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
25,015 		 100
[  62.4]
40,088 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,100 
b (　           ) 
24,663  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
24,342 		 100
[  58.6]
41,539 
41,500 
c (　           ) 
30,397  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
35,861 		 100
[  86.6]
41,410 
41,400 
d (　           ) 
25,404  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
24,489 		 100
[  59.0]
41,507 
41,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,100 円／㎡]  



三重志摩 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,889,583 
1,097,405 
4,792,178 
4,518,780 
273,398 		 （　0.9453）
258,443 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      4,970,058 円　　　　（　     23,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三重志摩 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 145.00 Ｓ3 435.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   400 ％   400 ％   211 ㎡     12.0 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸需要等を勘案し、３階建て店舗兼事務所（１階店舗：１室、２階以上事務所：２室×２階）を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 周辺類似建物の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
80.0 
116.00 
1,696 
196,736 		 5.0  983,680 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
145.00 
85.0 
123.25 
1,460 
179,945 		 5.0  899,725 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
145.00 
85.0 
123.25 
1,350 
166,388 		 5.0  831,940 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
435.00 
83.3 
362.50 

543,069 		 2,715,345 
0 
⑨年額支払賃料        543,069 円　×　12ヶ月　＝　       6,516,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     362.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,516,828 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       651,683 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,865,145 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,715,345 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,438 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,889,583 円　　　　（　        27,913 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０２賃ｙ
　　　　-241512		 1,573  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,655 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,703 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,696 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０２賃ｙ
　　　　-241513		 1,634  
(   1,585) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,685 
c １０２賃ｙ
　　　　-241511		 1,370  
(   1,368) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,765 
三重志摩 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 304,500 円  　　　　     60,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 195,505 円  　　　        6,516,828　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      426,300 円  　　　　     60,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        60,900 円  　　　　     60,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,900 円  　　　　     60,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,097,405 円　（　　　　　　         5,201 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     435.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,518,780 円  
（　　　　　        21,416 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,889,583 円      
②総費用 1,097,405 円      
③純収益　①－② 4,792,178 円      
④建物等に帰属する純収益 4,518,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 273,398 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 258,443 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,225 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,970,058 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三重志摩 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番
 1930000156989-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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