令和6年1月12日　提出 三重志摩 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三重志摩 -7 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　赤塚　和則   TEL.

鑑定評価額 9,980,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志摩市阿児町鵜方字川向井３１４６番２９ ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) 国立公(普通) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東3.8m市道 水道 鵜方 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　３．８ ｍ市道 交通 施設 鵜方駅南東方 500m 法令 規制 （都）  (60,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部近くで高台にある生活利便性に優れた住宅地域である。しかし、周辺における新規分譲地との競合もあ り、当地域の競争力は低下傾向にある。当面の間、地価も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志摩市阿児町を中心とした市内の住宅地域である。主たる需要者は同市内の居住者または地縁者である。 市中心部近く高台の生活利便性に優れた既成住宅地域であるが、周囲では中小規模の宅地開発による供給が続いており 、これらの新規分譲地には相対的に劣後している。市場での中心価格帯は、標準地クラスの土地の場合、８００万円～ １１００万円程度、新築戸建物件は２５００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一部に共同住宅等も見られるが主体は一般住宅で自己使用目的の取引が中心である。賃貸市場は未成熟であ り投資採算性を重視した取引等はほとんど見られないため、収益価格は試算しない。一方、比準価格は、市内同種住宅 地の取引事例から求めた実証的かつ規範的な価格である。このため、実証的かつ規範的な比準価格を採用し、代表標準 地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三重志摩 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.6] [100.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 志摩市は、観光需要はやや盛り返すも、人口 減少・少子高齢化が著しい。合併後阿児町中 心部に一極集中、他の４町、集落地域は需要 の低迷が続く。 市中心部に近い既成住宅地域であり、利便性 は高い。しかし、新興住宅地域と比較して、 需要者の選好性は低く、需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％