令和6年1月12日　提出 三重志摩 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三重志摩 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和   TEL.

鑑定評価額 3,150,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志摩市志摩町布施田字根中３７７番 ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(普通) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南2.5m市道 水道 鵜方 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、２．５ ｍ市道 交通 施設 鵜方駅南方 16.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 志摩市中心部から離れた既成住宅地域であり、土地利用に大きな変化は見られない。需要は弱く、地価は当面下 落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧志摩町を中心とする志摩市内の住宅地域である。需要者の中心は当圏域に地縁のある個人であり、外部 からの流入はほとんどない。旧志摩町においては、観光事業の低迷や人口の減少、高齢化が進んでおり、地域経済の減 退から不動産需要は低迷している。取引自体が少なく、取引される画地も規模や形状等により価格帯のばらつきが大き いことから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市中心部から離れた既成集落地域であり、賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、収益価格の 試算はしなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する複数の取引事例から比準しており、市場の実 態を反映した実証性の高い価格が求められた。よって、市場性の反映に優れる比準価格を採用して、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三重志摩 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [116.7] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口の減少幅、高齢化率は県平均を大きく 上回る。市中心部の利便性の良い地域では一 定の住宅地需要が見られるも、沿岸部の需要 低迷は続く。 古くからの既成住宅地域として熟成しており 、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +19.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％