別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いなべ 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いなべ 5-2 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.
鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いなべ市大安町高柳字馬置１８６６番外
 ②地積
　(㎡)		 1,098  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
2:1		 店舗

Ｓ2		 大規模な小売店舗を
中心とする路線商業
地域		 南10m国道、西側道 水道、下水 三里

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大型商業施設周辺の商業地域 街

路		 １０ｍ国道 交通

施設		 三里駅北東方

750m		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、近隣地域周辺で高速道路のインターチェンジが開通したが、土地利用に大きな変化はなく、当面現
況の利用が継続するものと予測する。今後の地価は、弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はいなべ市及び隣接市町の商業地域の存する圏域。需要者の中心は県内外の事業者等である。飲食店や宿泊
施設での働き手の確保が難しい状況が出てきており、収益回復に暫く時間を要する。また、当該商業地域は店舗が一旦
退去すると次のテナントが見つかりづらい傾向にあり、需要はやや鈍化している。取引の中心となる価格帯は、規模に
より相当異なり見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域では収益物件もみられるため収益面の検討を行ったが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、
収益価格は低位に試算された。また、自用目的の土地取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域における実際の取引
事例を比較検討して求めた比準価格は、市場の実態を反映しており規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価
格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　いなべ 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.8]		 [101.9]
100		 40,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 いなべ市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇
。景気は足踏みから緩やかに回復傾向にある
が、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響
に注意が必要。

大型ショッピングセンターに隣接した商業地
域であるが、標準地と同程度の店舗等の連た
ん性が弱く、地価は緩やかな下落基調にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いなべ 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０２

-21		 四日市市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東8.5m県道、
西6m、二方路
準工

(60,200)
b １０５

-17		 桑名市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m県道、
西4.5m、角地
工業

(70,200)
c １１２

-8		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北19.5m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
d １１２

-23		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北20m県道、
東6m、角地
１住居

(70,200)
e １１４

-8		 桑名市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.5m県道、
西4m、角地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     17,968) 
44,920  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
47,431 		 100
[ 118.0]
40,196 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
41,000 
b (　           ) 
29,923  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
29,597 		 100
[  74.5]
39,728 
40,500 
c (　           ) 
35,873  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
44,841 		 100
[ 111.2]
40,325 
41,100 
d (　           ) 
31,833  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
38,632 		 100
[ 100.7]
38,363 
39,100 
e (　           ) 
38,232  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.7]
54,347 		 100
[ 135.2]
40,197 
41,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,200 円／㎡]  



いなべ 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,007,715 
1,472,880 
5,534,835 
4,852,680 
682,155 		 （　0.9722）
663,191 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     12,753,673 円　　　　（　     11,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
いなべ 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   1,098 ㎡     48.0 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の一棟貸し店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
1,430 
643,500 		 10.0  6,435,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

643,500 		 6,435,000 
0 
⑨年額支払賃料        643,500 円　×　12ヶ月　＝　       7,722,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,722,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       772,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,949,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,435,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,915 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,007,715 円　　　　（　         6,382 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０７（賃）
　　　　-58		 1,644  
(   1,640) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,360 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,430 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１４（賃）
　　　　-78		 1,743  
(   1,647) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,448 
c １１５（賃）
　　　　-51		 2,468  
(   2,394) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
1,913 
いなべ 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 327,000 円  　　　　     65,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 308,880 円  　　　        7,722,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      248,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      457,800 円  　　　　     65,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        65,400 円  　　　　     65,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,400 円  　　　　     65,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,472,880 円　（　　　　　　         1,341 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,852,680 円  
（　　　　　         4,420 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,007,715 円      
②総費用 1,472,880 円      
③純収益　①－② 5,534,835 円      
④建物等に帰属する純収益 4,852,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 682,155 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 663,191 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          604 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,753,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ いなべ 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いなべ市大安町高柳字馬置１８６６番
 1923000256584-0000
2 　いなべ市大安町高柳字馬置１８６７番
 1923000256585-0000
3 　いなべ市大安町高柳字馬置１８６８番
 1923000256586-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いなべ 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いなべ 5-2 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　茂基   TEL.
鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いなべ市大安町高柳字馬置１８６６番外
 ②地積
　(㎡)		 1,098  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
2:1		 店舗

Ｓ2		 大規模な小売店舗を
中心とする路線商業
地域		 南10m国道、西側道 水道、下水 三里

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ国道 交通

施設		 三里駅北東方

750m		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 高速道路のインターチェンジに近い路線商業地域であるが、新規に店舗の進出はなく、当面は現況利用が続くも
のと予測する。繁華性も低位であり、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はいなべ市及び隣接市町の商業地域の存する圏域で、需要者の中心は県内外の事業者等である。近隣地域は
国道沿いの路線商業地域で、高速道路のインターチェンジや大型ショッピングセンターに近いが、繁華性は低位で新規
の出店もなく土地需要は弱含みである。取引総額は規模により相当異なり、市場での需要の中心となる価格帯は見出せ
ない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は国道沿いの路線商業地域で自用目的の取引が中心である。低層店舗を標準としており賃貸市場も未成熟で賃
貸による収益力は低いため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は主要道路沿線の商業地の取引事例をもとに
適正に比準して求めたもので、当該地域の特性を十分反映したものである。以上により、市場の実態を反映した比準価
格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　いなべ 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.8]		 [101.9]
100		 40,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 いなべ市の人口は減少、高齢化率は上昇して
いる。商業地は高速道路の整備が進むインタ
ー付近で出店が期待されるが、現状において
需要はやや弱い。

国道沿いの路線商業地域であるが、新規出店
もなく店舗の連坦性に乏しく需要は低迷して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いなべ 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１５

-503		 いなべ市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m国道、
東5m、角地
（都） 

(70,200)
b １０５

-17		 桑名市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m県道、
西4.5m、角地
工業

(70,200)
c １１４

-10		 桑名市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8m県道、
中間画地
工業

(60,200)
d １１５

-32		 桑名市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,191  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
26,241 		 100
[  65.9]
39,819 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
40,600 
b (　           ) 
29,923  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
29,597 		 100
[  75.5]
39,201 
39,900 
c (　     37,867) 
63,112  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
61,458 		 100
[ 142.4]
43,159 
44,000 
d (　     45,249) 
45,249  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
47,726 		 100
[ 120.9]
39,476 
40,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,200 円／㎡]  



いなべ 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,007,715 
1,472,880 
5,534,835 
4,852,680 
682,155 		 （　0.9722）
663,191 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     12,753,673 円　　　　（　     11,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
いなべ 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   1,098 ㎡     48.0 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の一棟貸し店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
1,430 
643,500 		 10.0  6,435,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

643,500 		 6,435,000 
0 
⑨年額支払賃料        643,500 円　×　12ヶ月　＝　       7,722,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,722,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       772,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,949,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,435,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,915 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,007,715 円　　　　（　         6,382 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１５（賃）
　　　　-3		 1,431  
(   1,388) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,405 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,430 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１０（賃）
　　　　-61		 1,474  
(   1,471) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,412 
c １０５（賃）
　　　　-64		 2,119  
(   2,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
1,519 
いなべ 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 327,000 円  　　　　     65,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 308,880 円  　　　        7,722,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      248,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      457,800 円  　　　　     65,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        65,400 円  　　　　     65,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,400 円  　　　　     65,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,472,880 円　（　　　　　　         1,341 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,852,680 円  
（　　　　　         4,420 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,007,715 円      
②総費用 1,472,880 円      
③純収益　①－② 5,534,835 円      
④建物等に帰属する純収益 4,852,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 682,155 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 663,191 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          604 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,753,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ いなべ 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いなべ市大安町高柳字馬置１８６６番
 1923000256584-0000
2 　いなべ市大安町高柳字馬置１８６７番
 1923000256585-0000
3 　いなべ市大安町高柳字馬置１８６８番
 1923000256586-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考