別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
いなべ 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いなべ 5-1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　船橋　俊一   TEL.
鑑定評価額 51,400,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いなべ市北勢町阿下喜字的場１９１８番１２外
 ②地積
　(㎡)		 1,210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
2:1		 銀行

Ｓ2		 中小規模の店舗、工
場等が見られる路線
商業地域		 南12.2m県道、東側道 水道、ガス、下水 阿下喜

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   260 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２．２ｍ県道 交通

施設		 阿下喜駅北方

1.1km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 昨年から地価は下げ止まっており、２０２４年完成予定の東海環状自動車道・北勢インターチェンジに近い事か
ら、沿道利用の多様化と車利用の優位性が増大すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、いなべ市及び周辺市町の商業地域の存する圏域。需要者の中心は、同一需給圏内の個人や地方法
人の事業者と判断する。当該地域一帯の商業用地の需要は弱含みであるが、建設中の東海環状自動車道の北勢インター
チェンジ、市役所に近い事から、発展を見込んだ需要が予測される。土地の需要の中心となる価格帯は、利用形態によ
り規模の差が見られ、見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いに店舗等が存する商業地域で、自用目的での取引が中心である。標準地の規模の賃貸物件は殆どなく、収
益性に基づく価格形成が未成熟な地域であるため、収益価格の信頼性は低い。一方比準価格は、同一需給圏内の類似地
域における規範性の高い取引事例を基に試算しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準
価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 いなべ市の人口は微減動向。東海環状自動車
道の建設が進行中であるが、商業背後地拡大
の動きはほとんどみられない。


建設中の東海環状自動車道の北勢インターチ
ェンジに近いため、接面県道の沿道業務の多
様化が進むと予測される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いなべ 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４

-57		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10.6m県
道、
南東5.5m、
角地
準工

(70,200)
b １１５

-33		 桑名市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c １０９

-27		 三重郡菰野町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北13m国道、
東8.5m、南4m、
三方路
準住居

(70,200)
d １０４

-33		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5.6m市道
、中間画地
商業

(90,336)
e １１４

-506		 桑名市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m県道、
西9m、北6m、
三方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,716  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
69,906 		 100
[ 161.2]
43,366 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,400 
b (　           ) 
48,828  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
51,552 		 100
[ 120.3]
42,853 
42,900 
c (　           ) 
34,609  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
33,126 		 100
[  77.8]
42,578 
42,600 
d (　           ) 
40,929  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,093 		 100
[  99.7]
41,217 
41,200 
e (　           ) 
68,399  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
65,598 		 100
[ 155.2]
42,267 
42,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +64.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,500 円／㎡]  



いなべ 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,547,068 
1,389,876 
5,157,192 
4,311,020 
846,172 		 （　0.9722）
822,648 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     15,820,154 円　　　　（　     13,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
いなべ 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 400.00 Ｓ1 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   1,210 ㎡     49.0 m x   26.0 m  前面道路：県道     　  12.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの低層店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
1,503 
601,200 		 10.0  6,012,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

601,200 		 6,012,000 
0 
⑨年額支払賃料        601,200 円　×　12ヶ月　＝　       7,214,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,214,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       721,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,492,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,012,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,108 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,547,068 円　　　　（　         5,411 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１４（賃）
　　　　-55		 1,811  
(   1,757) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[133.0]		 100
[100.0]
1,547 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,516 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,503 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１４（賃）
　　　　-78		 1,743  
(   1,647) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[138.0]		 100
[100.0]
1,486 
c １１５（賃）
　　　　-3		 1,431  
(   1,388) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,553 
いなべ 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 290,500 円  　　　　     58,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 288,576 円  　　　        7,214,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      287,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      406,700 円  　　　　     58,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        58,100 円  　　　　     58,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,100 円  　　　　     58,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,389,876 円　（　　　　　　         1,149 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,311,020 円  
（　　　　　         3,563 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,547,068 円      
②総費用 1,389,876 円      
③純収益　①－② 5,157,192 円      
④建物等に帰属する純収益 4,311,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 846,172 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 822,648 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          680 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,820,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ いなべ 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いなべ市北勢町阿下喜字的場１９１８番１２
 1923000113833-0000
2 　いなべ市北勢町阿下喜字的場１９１８番１５
 1923000113836-0000
3 　いなべ市北勢町阿下喜字的場１９１８番２４
 1923000113845-0000
4 　いなべ市北勢町阿下喜字的場１９１８番２５
 1923000113846-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
いなべ 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いなべ 5-1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬古　博之   TEL.
鑑定評価額 51,400,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 いなべ市北勢町阿下喜字的場１９１８番１２外
 ②地積
　(㎡)		 1,210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
2:1		 銀行

Ｓ2		 中小規模の店舗、工
場等が見られる路線
商業地域		 南12.2m県道、東側道 水道、ガス、下水 阿下喜

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   260 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２．２ｍ県道 交通

施設		 阿下喜駅北方

1.1km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、店舗等の連担する路線商業地域として、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するもの
と予測される。地価は東海環状自動車道の整備に伴う期待感もある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲はいなべ市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は当該圏域に地縁性を有する個人事業者及び中小
法人企業である。小規模な店舗等が主体の商業地域では新規店舗はなかなか見受けられず需要はやや弱いが、標準地周
辺では東海環状自動車道の整備が進み、市役所庁舎の移転も完了し、利便性の向上が期待されている。取引総額は規模
や業種業態によりさまざまで、中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いに中小規模の低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、建物の高度利用はされておらず、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。市場参加者は類似地域での取引価格を重視しており、
取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって近時の動向を踏まえ、市場の実態を反映した比準
価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 いなべ市の人口は減少し高齢化が進む。景気
は持ち直しの動き。個人消費も持ち直し。店
舗等への投資マインドは回復している。


幹線沿いの商業地域で、周辺の東海環状自動
車道の整備や市役所移転の利便性向上も見ら
れる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 いなべ 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１４

-8		 桑名市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.5m県道、
西4m、角地
工業

(60,200)
b １１５

-33		 桑名市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c １１５

-503		 いなべ市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m国道、
東5m、角地
（都） 

(70,200)
d １０５

-17		 桑名市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m県道、
西4.5m、角地
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,232  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.7]
54,347 		 100
[ 128.9]
42,162 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,200 
b (　           ) 
48,828  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
51,552 		 100
[ 120.3]
42,853 
42,900 
c (　           ) 
27,191  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
26,241 		 100
[  59.2]
44,326 
44,300 
d (　           ) 
29,923  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
29,597 		 100
[  80.5]
36,766 
36,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,500 円／㎡]  



いなべ 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,564,492 
1,390,644 
5,173,848 
4,311,020 
862,828 		 （　0.9722）
838,841 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     16,131,558 円　　　　（　     13,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
いなべ 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 400.00 Ｓ1 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   1,210 ㎡     49.0 m x   26.0 m  前面道路：県道     　  12.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの低層店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
1,507 
602,800 		 10.0  6,028,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

602,800 		 6,028,000 
0 
⑨年額支払賃料        602,800 円　×　12ヶ月　＝　       7,233,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等に担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,233,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       723,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,510,240 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,028,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,252 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,564,492 円　　　　（　         5,425 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１４（賃）
　　　　-78		 1,743  
(   1,647) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,577 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,507 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１５（賃）
　　　　-3		 1,431  
(   1,388) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,475 
c １１５（賃）
　　　　-7		 1,269  
(   1,231) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,484 
いなべ 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 290,500 円  　　　　     58,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 289,344 円  　　　        7,233,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      287,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      406,700 円  　　　　     58,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        58,100 円  　　　　     58,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,100 円  　　　　     58,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,390,644 円　（　　　　　　         1,149 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,311,020 円  
（　　　　　         3,563 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,564,492 円      
②総費用 1,390,644 円      
③純収益　①－② 5,173,848 円      
④建物等に帰属する純収益 4,311,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 862,828 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 838,841 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          693 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,131,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ いなべ 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　いなべ市北勢町阿下喜字的場１９１８番１２
 1923000113833-0000
2 　いなべ市北勢町阿下喜字的場１９１８番１５
 1923000113836-0000
3 　いなべ市北勢町阿下喜字的場１９１８番２４
 1923000113845-0000
4 　いなべ市北勢町阿下喜字的場１９１８番２５
 1923000113846-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考