令和6年1月15日　提出 いなべ -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いなべ -5 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.

鑑定評価額 3,290,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いなべ市大安町石榑東字上島ケ原１８９５番１３ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 周辺で小規模な分譲 地開発が見られる住 宅地域 北東4.6m道路 水道、下水 三里 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．６ｍ 道路 交通 施設 三里駅西方 2.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、古くに開発された戸建住宅地域であり、周辺の農地等は大安町内の小規模開発が活発な影響を受け 、徐々に宅地開発が進むものと予想する。今後の地価はもう暫く上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいなべ市及び隣接市町の戸建住宅主体の住宅地域の存する圏域。需要者はいなべ市居住者や通勤者、世帯 分離及び他市町からの転入によるものが中心である。いなべ市の中でも大安町は小規模新興住宅地域の形成が活発であ り、既成戸建住宅地域の地価は価格水準の高めの新興住宅地域の価格水準に引っ張られる傾向にある。取引の中心とな る価格帯は、標準的な規模の土地で総額３５０万円程度、新築戸建住宅で総額２，０００万円代と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とした既成住宅地域であり、賃貸住宅の収益物件は見られず、賃貸市場が形成されていない ため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となってお り、取引価格を指標に価格水準が形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑 定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いなべ -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [142.7] [101.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いなべ市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇 。景気は足踏みから緩やかに回復傾向にある が、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響 に注意が必要。 古くに小規模開発された住宅地域にあり、近 年周辺地域での宅地開発が進行しており、地 価は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％