鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
熊野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊野 5-1

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　市川　裕規

TEL.

鑑定評価額

5,840,000 円

１㎡当たりの価格

39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊野市井戸町字井土３３９番１				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）土砂災害警戒区域 (80,200)
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｓ2	官公署、小売店舗、飲食店等が混在する商業地域	南東9m県道、南西側道	水道	熊野市 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ県道

交通

施設

熊野市駅南西方

850m

法令

規制

（都）
(70,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

熊野市中心部の既成商業地域であるが、背後地では人口減少が継続している。地域経済は低迷し、地価の下落が
続いている。当面の間、この傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熊野市を含む東紀州地域全般の商業地域である。需要者の中心は、当該圏域に地縁性を有する事業者であ
る。背後地の人口減少が継続し、地域経済は停滞傾向にある。不動産需要も弱い状況が続いている。市場での中心価格
帯は、画地規模により幅があるが、標準地程度の土地の場合、６００万円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自己業務用の取引が支配的な地域で、新規賃貸物件の供給は限定的である。標準地を取り巻く市場では、比
準価格の観点から価格が形成され、収益性と地価水準との相関関係が弱い。比準価格は、類似性の認められる取引事例
により試算されており、市場の実態を反映している。以上から、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商圏人口の減少が進み、また交流人口の増加
も確認されていない。取引価格は、全般的に
低調である。

熊野市中心部にあって街路条件にも恵まれる
が、商圏人口の減少もあって、商業機能が低
下している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０９ｙ -241228	尾鷲市		建付地	（　）	台形	北8m市道、中間画地		（都） (70,200)
b	１０９ｙ -241203	尾鷲市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、西5.5m、角地		（都） (80,200)
c	１０６ｙ -241017	熊野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	１０６ｙ -241015	熊野市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6.5m県道、中間画地		（都） (70,200)
e	１０９ -241047	南牟婁郡御浜町		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m国道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,592	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 60.0]	100 [ 95.0]	47,536	100 [ 129.7]	36,651	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	37,800
b	(　 ) 29,921	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 65.0]	100 [ 103.0]	44,021	100 [ 116.9]	37,657		38,800
c	(　 ) 36,000	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,388	100 [ 88.6]	39,941		41,100
d	(　 ) 23,337	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	30,618	100 [ 80.1]	38,225		39,400
e	(　 ) 21,267	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	23,116	100 [ 65.6]	35,238		36,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +31.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,200 円／㎡]

熊野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、土地の再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,497,929	465,919	2,032,010	1,855,000	177,010	（　0.9453） 167,328	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,217,846 円　　　　（　 21,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	89.40	Ｓ2	178.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）土砂災害警戒区域	80 ％	200 ％	200 ％	149 ㎡	12.0 m x 12.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗兼事務所。１階は店舗、２階は事務所。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

内階段等共用部分を除いたため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.40	80.0	71.52	1,733	123,944	5.0	619,720
							0.0	0
2～ 2	事務所	89.40	85.0	75.99	1,400	106,386	5.0	531,930
							0.0	0
～

～

～

計		178.80	82.5	147.51		230,330		1,151,650
								0

⑨年額支払賃料	230,330 円　×　12ヶ月　＝　 2,763,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,763,960 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 276,396 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,487,564 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,151,650 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,497,929 円　　　　（　 16,765 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６賃ｙ　　　　-241002	1,559 ( 1,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,732	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,740 円/㎡　月額支払賃料（　 1,733 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０９賃ｙ　　　　-241002	1,759 ( 1,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,299
c	１０９賃ｙ　　　　-241008	2,029 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,818

熊野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,000 円	25,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,919 円	2,763,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,000 円	25,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 465,919 円　（　　　　　　 3,127 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 178.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,855,000 円（　　　　　 12,450 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,497,929 円
②総費用	465,919 円
③純収益　①－②	2,032,010 円
④建物等に帰属する純収益	1,855,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	177,010 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	167,328 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,123 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,217,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

熊野 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	熊野市井戸町字井土３３９番１	1905000231148-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
熊野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊野 5-1

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　斧田　正長

TEL.

鑑定評価額

5,840,000 円

１㎡当たりの価格

39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊野市井戸町字井土３３９番１				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）土砂災害警戒区域 (80,200)
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｓ2	官公署、小売店舗、飲食店等が混在する商業地域	南東9m県道、南西側道	水道	熊野市 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

９ｍ県道

交通

施設

熊野市駅南西方

850m

法令

規制

（都）
(70,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの商業地で周辺に大規模店舗が見られるが高齢過疎化の進行で顧客の減少が著しくやや衰退傾向で推移
するものと予測する。地価水準は当分の間下落傾向が続くものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熊野市及び周辺市町の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域が主体である。需要者の中心は当該圏域内の法
人・個人事業主である。東紀州地域における全般的な高齢過疎化の現状から売上高が低迷し新型コロナの影響は薄らい
でいるが需要回復に時間がかかっている。土地は１５０㎡程度の標準的なもので５００万円～７００万円程度が需要の
中心とみられるが、土地建物の総額は規模によって大きく異なることから中心価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗等が建ち並ぶ市中心部の商業地であるため賃貸用建物を想定して収益価格を試算したものの、売上高の低迷を反映
して賃料水準が低廉化する状態が長期化しており当該価格が低位となった。需要者のほとんどが自用目的で取引市場に
おける相場動向に着目して取引を行うことから、市場性を反映した比準価格が最も説得力があるものと考えられるため
、比準価格を重視し収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

熊野市の商業地は駅周辺や国道４２号沿いに
店舗集積が見られる程度で空店舗も多い。観
光客数は回復傾向に転じている。

市中心部の商業地域として熟成しているが周
辺施設の空室が多いほかは地域要因の特段の
変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６ｙ -241015	熊野市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6.5m県道、中間画地		（都） (70,200)
b	１０９ｙ -241203	尾鷲市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、西5.5m、角地		（都） (80,200)
c	１０６ｙ -241017	熊野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	１０９ -241047	南牟婁郡御浜町		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m国道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,337	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	30,618	100 [ 81.1]	37,753	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	38,900
b	(　 ) 29,921	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 65.0]	100 [ 103.0]	44,021	100 [ 115.9]	37,982		39,100
c	(　 ) 36,000	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,388	100 [ 92.5]	38,257		39,400
d	(　 ) 21,267	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	23,116	100 [ 64.6]	35,783		36,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,200 円／㎡]

熊野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,489,155	465,628	2,023,527	1,855,000	168,527	（　0.9453） 159,309	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,063,635 円　　　　（　 20,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	89.40	Ｓ2	178.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）土砂災害警戒区域	80 ％	200 ％	200 ％	149 ㎡	12.0 m x 12.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

内階段等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.40	80.0	71.52	1,727	123,515	5.0	617,575
							0.0	0
2～ 2	事務所	89.40	85.0	75.99	1,395	106,006	5.0	530,030
							0.0	0
～

～

～

計		178.80	82.5	147.51		229,521		1,147,605
								0

⑨年額支払賃料	229,521 円　×　12ヶ月　＝　 2,754,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,754,252 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 275,425 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,478,827 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,147,605 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,328 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,489,155 円　　　　（　 16,706 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０９賃ｙ　　　　-241004	1,177 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,770	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,734 円/㎡　月額支払賃料（　 1,727 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６賃ｙ　　　　-241002	1,559 ( 1,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,732
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,000 円	25,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,628 円	2,754,252　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,000 円	25,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 465,628 円　（　　　　　　 3,125 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 178.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,855,000 円（　　　　　 12,450 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,489,155 円
②総費用	465,628 円
③純収益　①－②	2,023,527 円
④建物等に帰属する純収益	1,855,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	168,527 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	159,309 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,069 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,063,635 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

熊野 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	熊野市井戸町字井土３３９番１	1905000231148-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考