令和6年1月12日　提出 熊野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊野 -3 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　市川　裕規   TEL.

鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊野市井戸町字井土３１９番８ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東5m市道 水道 熊野市 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 熊野市駅南西方 1.1km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多く建ち並ぶ中心部の区画整然とした住宅地域であり、大きな変動要因もなく、当面の間、現況維持 で推移すると予測する。人口減少・高齢化等の影響から住宅地需要は弱く、地価も下落が続く可能性が高い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊野市を主体として隣接市町の住宅地域を含む圏域である。需要者は、当該地域の居住者または地縁的 選好性を持つ個人がほとんどである。利便性を有する区画整然とした中心部の住宅地域に関しては、一定数の需要が認 められる。しかし、人口減少や高齢化に伴い、総じて地価は弱含みである。市場の中心価格帯は、標準地程度の土地の 場合、５００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅中心の区画整然とした住宅地域であり、自己利用目的での取引がほとんどを占める。また、画地規模も小さく 、経済合理的な賃貸建物の想定は非現実的である。このため、収益価格は試算しなかった。比準価格は信頼性のある取 引事例から査定され、市場動向を反映している。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 86.0] [100.0] 100 30,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊野市は人口減少・高齢化が進み、コアとな る需要層が先細りとなっている。総じて地価 の下落に歯止めがかかっていない。 比較的利便性に優れる住宅地域であるが、人 口減少・高齢化の影響から需要は高まってい ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％