令和6年1月12日　提出 熊野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊野 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　市川　裕規   TEL.

鑑定評価額 3,150,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊野市木本町字枇杷ノ木５８８番２２ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｂ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東4m市道 水道 熊野市 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 熊野市駅北東方 700m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ市街地中心部の既成住宅地域。少子高齢化が進み、建物は空き家や老朽化も多くみられる。 不動産需要は弱く、当面の間、地価は下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊野市を中心に隣接市町の住宅地域を含む圏域である。需要者は当該地域の居住者や地縁的選好性を持 つ個人がほとんどで、他地域からの転入は少ない。市街地中心部にある既成住宅地域においては、一定の利便性を有す るが、少子高齢化等の影響で、土地需要は低迷している。標準地程度の土地の場合、３００万円前後が需要の中心価格 帯と把握されるが、取引規模等により取引価格には幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街地中心部の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己利用目的での取引を主としている。また、画地規 模が小さく、賃貸住宅を想定することは非現実的である。このため、収益価格は試算しなかった。比準価格は代替競争 関係にある同一需給圏内の取引事例から試算しており、市場動向を反映している。したがって、本件では説得力の高い 比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊野市は人口減少・高齢化が進み、コアとな る需要層が先細りとなっている。総じて地価 の下落に歯止めがかかっていない。 市中心部に位置するが、人口減少や高齢化で 需要不足が顕著であり、空き家も多くみられ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％