別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鳥羽 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥羽 5-2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二   TEL.
鑑定評価額 35,400,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番４６外
 ②地積
　(㎡)		 1,324  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
国立公(普通)
（その他）

1:1.5		 旅館

ＲＣ5		 ホテル、民宿等が建
ち並ぶ海岸沿いの商
業地域		 西8.5m市道、北側道 水道 鳥羽

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 ホテル用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ市道 交通

施設		 鳥羽駅北西方

1.1km		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 沿岸部の古い温泉街。行動制限がなくなるが、宿泊者数は伸び悩み、当面需要は弱含みで推移するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 ホテル用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳥羽市をはじめとする伊勢志摩エリア一円の商業地域と判断した。需要者は当該圏域に地縁性のあるホテ
ル事業者が中心だが、広域的に考えられる。温泉街として成熟し、低廉な取引もみられる。観光関連指標は回復基調に
あるが、宿泊者数は伸び悩み、需要の減退が続く。取引される規模や価格帯はまちまちであり、個別性が強いことから
、需要の中心価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 成熟した温泉街で、自用目的の取引が支配的である。市場は取引価格を指標に価格が形成されている。比準価格は当市
内や競合関係が強いエリアの類似地域の取引から適正に試算しえた。求められた価格は市場の実態を反映し、説得力が
ある。一方、収益価格は賃貸市場の成熟度から低位に試算された。したがって、市場に最も適合する比準価格を採用し
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳥羽 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     36,100 円／㎡		 [ 98.6]
100		 100
[100.0]		 100
[133.3]		 [100.0]
100		 26,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部足踏みも緩やかに回復、金融政策
や物価上昇などの影響に注意。人口減少率や
高齢化率は県平均を大きく上回る。需要は弱
く推移。

成熟した温泉街、低廉な取引がみられる。宿
泊者数は伸び悩むが、一部新規開業等の動き
がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳥羽 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１ｙ

-241047		 鳥羽市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
北東5m、
南東6m、
南西6m、
四方路
（都） 商業
国立公（普通）
土砂災害警戒区域
(90,400)
b １０１ｙ

-241046		 鳥羽市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西11m国道、
中間画地
（都） 準住居
国立公（普通）
(60,200)
c １０４

-241017		 伊勢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7m市道、
中間画地
（都） 近商
特別用途地区
国立公（普通）
(80,200)
d １０６

-241026		 志摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東13m国道、
中間画地
（都） 
国立公（普通）
(60,200)
e １０１

-241002		 志摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14m国道、
中間画地
（都） 
国立公（普通）
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,397  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
35,861 		 100
[ 135.0]
26,564 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,600 
b (　     25,873) 
25,873  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
25,356 		 100
[  86.1]
29,449 
29,400 
c (　           ) 
27,205  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
27,015 		 100
[ 100.6]
26,854 
26,900 
d (　           ) 
24,200  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
25,015 		 100
[  94.7]
26,415 
26,400 
e (　           ) 
24,663  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
24,342 		 100
[  89.5]
27,198 
27,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,700 円／㎡]  



鳥羽 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,210,455 
4,772,134 
19,438,321 
18,698,400 
739,921 		 （　0.9453）
699,447 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     13,450,904 円　　　　（　     10,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鳥羽 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
リゾートマンション 450.00 Ｓ4 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   1,324 ㎡     29.0 m x   46.0 m  前面道路：市道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺土地利用を勘案し、４階建のファミリータイプのリゾートマンションを想定した。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 内階段等のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
450.00 
70.0 
315.00 
1,410 
444,150 		 2.0  888,300 
2.0  888,300 

 2～ 2		 住宅
450.00 
80.0 
360.00 
1,500 
540,000 		 2.0  1,080,000 
2.0  1,080,000 

 3～ 3		 住宅
450.00 
80.0 
360.00 
1,550 
558,000 		 2.0  1,116,000 
2.0  1,116,000 

 4～ 4		 住宅
450.00 
80.0 
360.00 
1,600 
576,000 		 2.0  1,152,000 
2.0  1,152,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
77.5 
1,395.00 

2,118,150 		 4,236,300 
4,236,300 
⑨年額支払賃料      2,118,150 円　×　12ヶ月　＝　      25,417,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,395.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,417,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,541,780 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,876,020 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,236,300 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,127 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,236,300 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,296,308 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,210,455 円　　　　（　        18,286 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１賃ｙ
　　　　-241008		 1,431  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,747 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,492 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,410 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０１賃ｙ
　　　　-241010		 1,274  
(   1,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
1,414 
c １０１賃ｙ
　　　　-241007		 1,364  
(   1,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,312 
鳥羽 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,260,000 円  　　　　    252,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 762,534 円  　　　       25,417,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      229,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,016,000 円  　　　　    252,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       252,000 円  　　　　    252,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       252,000 円  　　　　    252,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,772,134 円　（　　　　　　         3,604 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 252,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,698,400 円  
（　　　　　        14,123 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,210,455 円      
②総費用 4,772,134 円      
③純収益　①－② 19,438,321 円      
④建物等に帰属する純収益 18,698,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 739,921 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 699,447 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          528 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,450,904 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鳥羽 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番４６
 1904005014245-0000
2 　鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番５９
 1904005014255-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鳥羽 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥羽 5-2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　昭彦   TEL.
鑑定評価額 35,500,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番４６外
 ②地積
　(㎡)		 1,324  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
国立公(普通)
（その他）

1:1.5		 旅館

ＲＣ5		 ホテル、民宿等が建
ち並ぶ海岸沿いの商
業地域		 西8.5m市道、北側道 水道 鳥羽

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 ホテル用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ市道 交通

施設		 鳥羽駅北西方

1.1km		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナ渦中は厳しい状況が続いていたが、宿泊客数・観光入込客数は回復傾向で推移しており、暫くは現状
の推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 ホテル用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,280 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、伊勢志摩地域における商業地域。需要者は、旅館・ホテルなどを運営する事業者が中心。近隣地域は宿
泊施設が建ち並ぶ商業地域であり、新型コロナ禍中は観光入込客数や宿泊客数が急激に落ち込むなど厳しい状況が続い
てきたが、各種の行動制限が解除されて旅館・ホテル業界は回復基調が顕著であり、今後不動産への需要回復が期待さ
れる。土地の規模や建物の品等などにばらつきがあるため市場における中心価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 宿泊施設が建ち並ぶ既成商業地域たる特性から類似する事例は少ないが、比準価格は、伊勢志摩方面で成立した事例を
採用して試算されており、説得力は高いと判断される。収益性を把握するために収益価格を試算してはいるが、想定事
項が多く信頼性・説得力が欠けることから、参考にとどめるべきと判断される。代表標準地との規準価格との均衡も保
たれていることから、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳥羽 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     36,100 円／㎡		 [ 98.6]
100		 100
[100.0]		 100
[133.3]		 [100.0]
100		 26,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ５類移行に伴い、社会経済活動の
制限が撤廃。景気は緩やかに回復しているが
、世界的な金融引締め、物価上昇、海外情勢
等に注意が必要。

近隣地域内において土地利用状況に特段の変
化は見られないが、既存施設を改装して新た
に宿泊施設が開業した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳥羽 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１ｙ

-241049		 鳥羽市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.5m市道
、中間画地
（都） 商業
国立公（普通）
(80,400)
b １０１ｙ

-241045		 鳥羽市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.5m市道、
東3.2m、
二方路
（都） 近商
土砂災害警戒区域
国立公（普通）
(80,300)
c １０１ｙ

-241047		 鳥羽市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
北東5m、
南東6m、
南西6m、
四方路
（都） 商業
国立公（普通）
土砂災害警戒区域
(90,400)
d １０１ｙ

-241051		 鳥羽市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
東1.3m、
北1.3m、
三方路
（都） 近商
土砂災害警戒区域
国立公（普通）
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,399  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[  35.0]		 100
[ 100.0]
26,317 		 100
[ 100.0]
26,317 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,300 
b (　           ) 
13,389  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[  60.0]		 100
[  88.2]
24,668 		 100
[  89.6]
27,531 
27,500 
c (　           ) 
30,397  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
35,861 		 100
[ 133.9]
26,782 
26,800 
d (　           ) 
20,050  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.0]
25,414 		 100
[  95.4]
26,639 
26,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,800 円／㎡]  



鳥羽 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,144,103 
4,770,044 
19,374,059 
18,698,400 
675,659 		 （　0.9453）
638,700 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     12,282,692 円　　　　（　      9,280 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鳥羽 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
リゾートマンション 450.00 Ｓ4 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   1,324 ㎡     29.0 m x   46.0 m  前面道路：市道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の利用状況を勘案し、４階建てのファミリータイプのリゾートマンションを想定。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 内階段等のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
450.00 
70.0 
315.00 
1,403 
441,945 		 2.0  883,890 
2.0  883,890 

 2～ 2		 住宅
450.00 
80.0 
360.00 
1,495 
538,200 		 2.0  1,076,400 
2.0  1,076,400 

 3～ 3		 住宅
450.00 
80.0 
360.00 
1,545 
556,200 		 2.0  1,112,400 
2.0  1,112,400 

 4～ 4		 住宅
450.00 
80.0 
360.00 
1,600 
576,000 		 2.0  1,152,000 
2.0  1,152,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
77.5 
1,395.00 

2,112,345 		 4,224,690 
4,224,690 
⑨年額支払賃料      2,112,345 円　×　12ヶ月　＝　      25,348,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,395.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,348,140 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,534,814 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,813,326 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,224,690 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,022 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,224,690 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,292,755 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,144,103 円　　　　（　        18,236 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１賃ｙ
　　　　-241010		 1,274  
(   1,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,499 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,485 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,403 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０１賃ｙ
　　　　-241014		 1,451  
(   1,449) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,497 
c １０１賃ｙ
　　　　-241013		 1,519  
(   1,446) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,460 
鳥羽 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,260,000 円  　　　　    252,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 760,444 円  　　　       25,348,140　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      229,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,016,000 円  　　　　    252,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       252,000 円  　　　　    252,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       252,000 円  　　　　    252,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,770,044 円　（　　　　　　         3,603 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 252,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,698,400 円  
（　　　　　        14,123 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,144,103 円      
②総費用 4,770,044 円      
③純収益　①－② 19,374,059 円      
④建物等に帰属する純収益 18,698,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 675,659 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 638,700 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          482 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,282,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,280 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鳥羽 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番４６
 1904005014245-0000
2 　鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番５９
 1904005014255-0000
3 　
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50 　
備考