令和6年1月12日　提出 鳥羽 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥羽 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　昭彦   TEL.

鑑定評価額 3,750,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥羽市鳥羽４丁目１１８９番 ｢鳥羽４－６－２｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 国立公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2.5 住宅 Ｓ2 一般住宅が多く見ら れる既成住宅地域 東5m市道 水道 中之郷 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.6 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 中之郷駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 国立公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した市街地として特に大きな変化はなく推移している。特段の発展変動要因は看取されず、今後も暫くは現 状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳥羽市及び隣接する伊勢市にかけての住宅地域。需要者は、鳥羽市内の居住者が中心である。中心市街 地に形成された既成住宅地域であるが、市外からの需要はあまり見込まれない状況であり、主たる需要者となる市内人 口は減少傾向が続いていることから、新規土地需要は弱含みが続いている。市街地方面における取引は少ないことから 、中心となる価格帯の把握は難しいが、標準的面積１８０㎡で４００万円前後になるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は鳥羽市市街地方面に形成された既成住宅地域であり、賃貸市場が未熟成な地域であることから、原価法及び 収益還元法は適用できなかった。比準価格は、鳥羽市で成立した多数の取引事例を採用して試算されており、試算され た価格は現実の市場実態を反映した説得力の高い価格と判断される。代表標準地との規準価格とも均衡を保っていると 判断されることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥羽 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,900 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [133.3] [100.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ５類移行に伴い、社会経済活動の 制限が撤廃。景気は緩やかに回復しているが 、世界的な金融引締め、物価上昇、海外情勢 等に注意が必要。 近隣地域内や周辺に特に大きな変化認められ ず、地域要因に著しい変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％