別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
亀山 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
亀山 5-2 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.
鑑定評価額 26,700,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 亀山市東御幸町字穴渕２２２番３
 ②地積
　(㎡)		 523  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)

（その他）

1:2		 店舗

Ｓ2		 各種店舗が建ち並ぶ
県道沿い中心的商業
地域		 南西15m県道 水道、下水 亀山

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   350 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 亀山駅北東方

750m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 主要幹線沿いにある中心商業地であり各種店舗が集積している。市内では集客力が高い商業地域であり、背後地
である住宅地需要が堅調であるため、当該地域の需要も安定化傾向にある。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は亀山市及びその周辺市の商業地域一円である。需要者は亀山市内の個人事業者や広域的な事業展開を行う
法人等が中心である。商業背後地である住宅地需要が堅調であるため市内の商業地需要も安定的に推移している。当該
地域は従来から集客力があるほか、今後への回復期待感もあり、需要も安定化傾向にある。需要の中心となる価格帯は
、画地規模や利用用途等によって様々であり、見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域における取引事例から求めており、最近の市場動向を反映し規範性が高い。また、建物の新築を想
定した収益価格を試算したが、投下資本に見合う賃料水準の獲得が困難であるため低位に求められた。近隣地域内は自
用の店舗、事業所が中心であり、新規の賃貸用建物の建築を目的とした取引は認められない。よって、比準価格を採用
し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　亀山 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,900 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.0]		 [100.0]
100		 51,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な住宅地需要を受けてその周辺の商業地
についても需要は安定的である。立地条件に
よる差はあるが、全体として地価の改善傾向
が進む。

市内では集客力が高い商業地域であり、背後
地である住宅地需要が堅調であるため、当該
地域の需要も安定化傾向にある。地域内に大
きな変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 亀山 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１３ｙ

-14		 亀山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m県道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
b １０４

-54		 津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c １１３

-64		 亀山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4.6m市道
、中間画地
（都） 近商

(90,276)
d １１０

-54		 鈴鹿市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東22m国道、
南西8m、
二方路
準工

(70,200)
e １１１ｙ

-1202		 津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,819  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,819 		 100
[  66.5]
50,856 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
50,900 
b (　           ) 
42,997  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,997 		 100
[  84.0]
51,187 
51,200 
c (　           ) 
15,838  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[  81.0]
32,588 		 100
[  67.9]
47,994 
48,000 
d (　           ) 
55,189  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
57,182 		 100
[ 109.9]
52,031 
52,000 
e (　           ) 
47,151  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
47,151 		 100
[  92.7]
50,864 
50,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,000 円／㎡]  



亀山 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,990,234 
1,848,331 
7,141,903 
6,551,860 
590,043 		 （　0.9722）
573,640 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     11,031,538 円　　　　（　     21,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
亀山 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 210.00 Ｓ3 630.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   300 ％   300 ％   523 ㎡     15.9 m x   31.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階、３階事務所（部分貸し） ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 共用部分を考量のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
80.0 
168.00 
1,800 
302,400 		 5.0  1,512,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
210.00 
85.0 
178.50 
1,510 
269,535 		 5.0  1,347,675 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
210.00 
85.0 
178.50 
1,440 
257,040 		 5.0  1,285,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
630.00 
83.3 
525.00 

828,975 		 4,144,875 
0 
⑨年額支払賃料        828,975 円　×　12ヶ月　＝　       9,947,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,947,700 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       994,770 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,952,930 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,144,875 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,304 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,990,234 円　　　　（　        17,190 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１３賃ｙ
　　　　-26		 1,341  
(   1,335) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,507 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,516 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,510 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０３賃ｙ
　　　　-26		 1,980  
(   1,960) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,523 
c １０３賃ｙ
　　　　-17		 987  
(     986) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
1,518 
亀山 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 441,500 円  　　　　     88,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 298,431 円  　　　        9,947,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      750,500 円  　　　　     88,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,300 円  　　　　     88,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,300 円  　　　　     88,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,848,331 円　（　　　　　　         3,534 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     630.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,551,860 円  
（　　　　　        12,527 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,990,234 円      
②総費用 1,848,331 円      
③純収益　①－② 7,141,903 円      
④建物等に帰属する純収益 6,551,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 590,043 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 573,640 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,097 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,031,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 亀山 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　亀山市東御幸町字穴渕２２２番３
 1900005317911-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
亀山 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
亀山 5-2 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人   TEL.
鑑定評価額 26,700,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 亀山市東御幸町字穴渕２２２番３
 ②地積
　(㎡)		 523  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)

（その他）

1:2		 店舗

Ｓ2		 各種店舗が建ち並ぶ
県道沿い中心的商業
地域		 南西15m県道 水道、下水 亀山

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   350 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 亀山駅北東方

750m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地中心部の幹線道路沿いに店舗等が集積する商業地域である。市内では大型商業施設の計画があり、亀山駅
前再開発の波及効果への期待感等から当該地域の地価は安定化傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は亀山市及び周辺市の幹線道路沿いの商業地域で、需要者の中心は亀山市内の個人事業者及び法人事
業者のほか、県内外で広域的に事業展開を行っている事業者である。人気の高い住宅団地等の需要が堅調であり、かか
る商業背後地の状況を受け、商業地需要も回復している。当該地域も市内の代表的な商業集積地域であり、潜在的需要
は強い。需要の中心となる価格帯は画地規模や建物用途によりばらつきがあり見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では自己の事業用に供する目的での取引が中心で、類似不動産の取引価格水準との比較による価格形成が認め
られる。店舗兼事務所を想定し収益価格を試算したが、投資額に対して十分な収益を得ることが困難であるため低位に
求められたものと思料する。よって、類似性の高い取引事例との比較により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考
とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　亀山 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,900 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.0]		 [100.0]
100		 51,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要の強い住宅地を背後地とする商業地につ
いては引き合いも多く、需要は堅調に推移し
ている。全体として商業地価の安定化傾向が
窺える。

地域内に大きな変動はない。市内で店舗等が
集積している地域の一つであり集客力は高く
、地価は安定化傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 亀山 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１３ｙ

-14		 亀山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m県道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
b １１３

-64		 亀山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4.6m市道
、中間画地
（都） 近商

(90,276)
c １０４

-54		 津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d １０７

-62		 津市

 底地


   
（　          ） 		 正方形 北3.2m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(60,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,819  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,819 		 100
[  66.5]
50,856 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
50,900 
b (　           ) 
15,838  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[  81.0]
32,588 		 100
[  63.8]
51,078 
51,100 
c (　           ) 
42,997  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,997 		 100
[  82.2]
52,308 
52,300 
d (　     22,921) 
45,842  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,842 		 100
[  93.5]
49,029 
49,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -24.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,000 円／㎡]  



亀山 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,975,430 
1,847,840 
7,127,590 
6,551,860 
575,730 		 （　0.9722）
559,725 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     10,763,942 円　　　　（　     20,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
亀山 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 210.00 Ｓ3 630.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   300 ％   300 ％   523 ㎡     15.9 m x   31.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は事務所（部分貸し） ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 内階段、廊下等の共用部分
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
80.0 
168.00 
1,760 
295,680 		 5.0  1,478,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
210.00 
85.0 
178.50 
1,510 
269,535 		 5.0  1,347,675 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
210.00 
85.0 
178.50 
1,470 
262,395 		 5.0  1,311,975 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
630.00 
83.3 
525.00 

827,610 		 4,138,050 
0 
⑨年額支払賃料        827,610 円　×　12ヶ月　＝　       9,931,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,931,320 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       993,132 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,938,188 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,138,050 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,242 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,975,430 円　　　　（　        17,161 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１３賃ｙ
　　　　-27		 1,434  
(   1,354) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,509 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,518 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,510 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０３賃ｙ
　　　　-26		 1,980  
(   1,960) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[121.0]		 100
[100.0]
1,636 
c １０３賃ｙ
　　　　-17		 987  
(     986) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,410 
亀山 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 441,500 円  　　　　     88,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 297,940 円  　　　        9,931,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      750,500 円  　　　　     88,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,300 円  　　　　     88,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,300 円  　　　　     88,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,847,840 円　（　　　　　　         3,533 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     630.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,551,860 円  
（　　　　　        12,527 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,975,430 円      
②総費用 1,847,840 円      
③純収益　①－② 7,127,590 円      
④建物等に帰属する純収益 6,551,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 575,730 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 559,725 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,070 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,763,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 亀山 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　亀山市東御幸町字穴渕２２２番３
 1900005317911-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考