別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
亀山 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
亀山 -3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　孝生   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 亀山市布気町字日原１６７０番
 ②地積
　(㎡)		 1,054  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）



(60,180)
不整形
1:3		 住宅

ＲＣ2		 農家住宅が多い旧街
道沿いの既成住宅地
域		 北東4.5m市道 水道、下水 亀山

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　４．
５ｍ市道		 交通

施設		 亀山駅北西方

2.6km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 農家住宅を主体とする既成住宅地域として土地利用等に大きな変化は見られず、概ね現況推移と予測。需要者は
主に地縁者等に限定されるためやや需要は弱いが、地価水準は底値に近付き、比較的安定。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,820 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に亀山市内の住宅地域等である。需要者の中心は当該地域に地縁を持つ居住者であり、圏外からの流
入は少ない。農家住宅主体の既成住宅地域として概ね現況推移であるが、需要者が地縁者等に限定される点、及び周辺
での小規模開発等による宅地供給増等から、需要はやや弱い。中心価格帯は画地規模等に応じて相当の開差があり、や
や把握困難である点は否めない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には一部に共同住宅等も見られるが、主体は農家住宅であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため
、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の事例適格４要件を有する住宅地等の取引事例から求
めた価格であり、信頼性及び実証性等に優れている。以上より、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、更には代
表標準地の価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鈴鹿 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.6]		 [100.0]
100		 21,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の総人口は、中期的には微減傾向ながら
も直近では比較的安定。新型コロナの影響等
は収束しつつあり、市内不動産市況は概ね安
定。

農家住宅を主体とする既成住宅地として、地
域要因に大きな変動はない。需要はやや弱い
も地価は底値に近付き、比較的安定。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 亀山 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１２

-61		 亀山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,100)
b １１２ｙ

-8		 亀山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東5.4m市道
、中間画地
（都） 

(60,200)
c １１３

-50		 亀山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
南東5.1m、
角地
（都） 

(60,200)
d １１３ｙ

-10		 亀山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e １１３ｙ

-11		 亀山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
南4m、角地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,877  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
22,900 		 100
[ 105.0]
21,810 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
21,800 
b (　           ) 
14,082  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  97.9]
17,980 		 100
[  81.9]
21,954 
22,000 
c (　           ) 
16,917  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
19,786 		 100
[  90.9]
21,767 
21,800 
d (　           ) 
20,558  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
20,558 		 100
[  73.7]
27,894 
27,900 
e (　           ) 
11,320  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
13,738 		 100
[  64.7]
21,233 
21,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,600 円／㎡]  



亀山 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,332,367 
1,898,133 
7,434,234 
7,019,500 
414,734 		 （　0.9734）
403,702 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      8,238,816 円　　　　（　      7,820 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
亀山 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 360.00 Ｓ2 720.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   180 ％   1,054 ㎡     18.0 m x   57.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、専有４５㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段方式採用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
360.00 
100.0 
360.00 
1,134 
408,240 		 2.0  816,480 
2.0  816,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
720.00 
100.0 
720.00 

816,480 		 1,632,960 
1,632,960 
⑨年額支払賃料        816,480 円　×　12ヶ月　＝　       9,797,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,797,760 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       979,776 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,817,984 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,632,960 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,697 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,632,960 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         499,686 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,332,367 円　　　　（　         8,854 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１２賃
　　　　-1		 1,098  
(   1,069) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,143 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,134 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１２賃ｙ
　　　　-2		 1,202  
(   1,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,318 
c １１３賃ｙ
　　　　-37		 1,059  
(   1,059) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,175 
亀山 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 505,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 293,933 円  　　　        9,797,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      858,500 円  　　　　    101,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,898,133 円　（　　　　　　         1,801 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,019,500 円  
（　　　　　         6,660 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,332,367 円      
②総費用 1,898,133 円      
③純収益　①－② 7,434,234 円      
④建物等に帰属する純収益 7,019,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 414,734 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 403,702 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          383 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,238,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,820 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 亀山 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　亀山市布気町字日原１６７０番
 1900005322439-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
亀山 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
亀山 -3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　山中　祥平   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 亀山市布気町字日原１６７０番
 ②地積
　(㎡)		 1,054  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）



(60,180)
不整形
1:3		 住宅

ＲＣ2		 農家住宅が多い旧街
道沿いの既成住宅地
域		 北東4.5m市道 水道、下水 亀山

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．５ｍ
市道		 交通

施設		 亀山駅北西方

2.6km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧街道沿いの既成住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,720 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね亀山市内の住宅地域の存する圏域。需要者は亀山市居住者やその世帯分離によるものが中心である。
市内の住宅地需要は、郊外の大規模住宅団地や市街地周辺の住宅地域を中心に安定しており、近年は開発用地不足から
周辺部の住宅地域についても宅地開発が見られつつある。取引総額は、規模により相当異なり、市場での需要の中心と
なる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は旧街道沿いの既成住宅地域で、周辺にはアパートも見られるが、自用目的の取引が中心で賃貸用建物の建築
を目的とした土地需要は未成熟のため収益価格は低位に求められた。比準価格は亀山市内の類似の住宅地の事例から比
準して求めたもので、当該市場の実態を反映したものである。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価
格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鈴鹿 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.6]		 [100.0]
100		 21,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 亀山市の人口は概ね安定傾向。亀山市内の住
宅地の地価は、大規模住宅団地や市街地周辺
で上昇している。


旧街道沿いの既成住宅地域で、周辺では小規
模開発による宅地分譲が見られる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 亀山 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１２ｙ

-10		 亀山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m道路、
西6m、角地
（都） ２中専

(70,200)
b １１２ｙ

-4		 亀山市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 西2.8m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c １１２

-61		 亀山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,100)
d １１３

-66		 亀山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.5m市道、
南4.5m、角地
（都） ２中専

(60,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,796  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
34,019 		 100
[ 150.8]
22,559 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
22,600 
b (　           ) 
10,045  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  66.5]
15,105 		 100
[  71.7]
21,067 
21,100 
c (　           ) 
22,877  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
22,900 		 100
[ 110.0]
20,818 
20,800 
d (　           ) 
23,969  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
26,685 		 100
[ 124.2]
21,486 
21,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -33.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,600 円／㎡]  



亀山 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,381,744 
1,899,688 
7,482,056 
7,019,500 
462,556 		 （　0.9734）
450,252 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      9,188,816 円　　　　（　      8,720 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
亀山 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 360.00 Ｓ2 720.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   180 ％   1,054 ㎡     18.0 m x   57.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建のファミリータイプの共同住宅で、外階段を設置して平均専有面積は４５㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
360.00 
100.0 
360.00 
1,140 
410,400 		 2.0  820,800 
2.0  820,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
720.00 
100.0 
720.00 

820,800 		 1,641,600 
1,641,600 
⑨年額支払賃料        820,800 円　×　12ヶ月　＝　       9,849,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,849,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       984,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,864,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,641,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,774 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,641,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         502,330 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,381,744 円　　　　（　         8,901 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１２賃
　　　　-1		 1,098  
(   1,069) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,132 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,206 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,140 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１２賃ｙ
　　　　-8		 1,078  
(   1,078) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,194 
c １１３賃ｙ
　　　　-37		 1,059  
(   1,059) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,271 
亀山 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 505,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 295,488 円  　　　        9,849,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      858,500 円  　　　　    101,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,899,688 円　（　　　　　　         1,802 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,019,500 円  
（　　　　　         6,660 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,381,744 円      
②総費用 1,899,688 円      
③純収益　①－② 7,482,056 円      
④建物等に帰属する純収益 7,019,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 462,556 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 450,252 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          427 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,188,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,720 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 亀山 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　亀山市布気町字日原１６７０番
 1900005322439-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考