令和6年1月12日　提出 尾鷲 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾鷲 -2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　赤塚　和則   TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾鷲市瀬木山町３８４番１ ｢瀬木山町１２－１８｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い旧街 道沿いの既成住宅地 域 西4m市道 水道 尾鷲 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 尾鷲駅南東方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に近い既成住宅地域であるが、特段の変動要因は見られず、当面の地価は弱含み傾向で推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾鷲市内を中心に周辺市町を含む同種住宅地域である。主な需要者は当該圏域の地縁者がほとんどである 。市街地に近い既存住宅地域であるが、過疎高齢化に改善はみられず、また、沿岸部の住宅地需要は全般的に弱含みの 状況が続いている。当該市場における土地需要の中心価格帯は、ややばらつきもあるが、中規模既成住宅地の場合、概 ね５５０万円～７５０万円程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地に近い既存住宅地域に所在するが、自己利用目的での取引がほとんどで、また画地規模が小さく賃貸 住宅を想定することは非現実的であることから収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は規範性が高い類似住宅地 の取引事例に基づき試算しており、市場動向を反映した実証的な価格が求められた。このため、市場の価格形成の実態 を反映する比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾鷲 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 73.7] [100.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尾鷲市は人口減少・少子高齢化が著しいが経 済活動の正常化に伴い、下落率は縮小した。 火力発電所跡利用は、一部運動公園となるが 、他は未決定。 地域要因に特別の変動はないが、尾鷲市街地 全般の不動産市況が低迷しており、土地需要 は減退傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％