別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
名張 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名張 5-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　孝生   TEL.
鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 67,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名張市丸之内３７番２
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ6		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 北東12m県道 水道、ガス、下水 名張

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 名張駅南西方

150m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの駅前商業地域として大きな地域変動要因はなく、概ね現状での推移が予測されるが、駅前繁華性の低
下等により衰退傾向は継続し、地価は緩やかに下落。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に名張市及び伊賀市等の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内の個人、法人事業者等である
。名張駅近くの旧来からの商業地域であるが、駅前周辺は繁華性が低迷し、経営者の高齢化、大規模店舗等との競合に
よる顧客流出等から、需要は引き続きやや弱含みである。中心価格帯は、画地規模、業種、条件等により相当の開差が
あり、やや把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃貸案件等も見られる旧来からの駅前商業地域であるが、取引は自己使用目的が中心であり、元本価格に見合
った賃料収入を得られないことから収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は事例適格４要件を有する商業地等
の事例から適正に試算されており、実証性及び信頼性に優れる。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、
代表標準地の価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊賀 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,700 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.2]		 [100.0]
100		 67,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の総人口は一貫して減少、高齢化率は県
平均より高位。新型コロナの影響等は収束し
つつあり、県内経済は緩やかに持ち直してい
る。

旧来からの駅前商業地域として、地域要因に
特段の変動はないが、駅前繁華性の低下は継
続し、不動産市況は引き続きやや弱含み。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名張 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１１

-2125		 名張市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,300)
b １１１ｙ

-2205		 名張市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西16m市道、
南西4m、角地
（都） ２住居

(70,200)
c １１１ｙ

-2206		 名張市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,300)
d １１１ｙ

-2210		 名張市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m県道、
北東2.5m、
二方路
（都） 近商

(80,300)
e １１１ｙ

-2211		 名張市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西12m市道、
南西3.5m、
角地
（都） １住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,174  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
58,087 		 100
[  85.6]
67,859 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,900 
b (　           ) 
49,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
48,017 		 100
[  69.5]
69,089 
69,100 
c (　           ) 
29,077  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
41,331 		 100
[  61.7]
66,987 
67,000 
d (　           ) 
49,453  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
52,136 		 100
[  77.1]
67,621 
67,600 
e (　           ) 
45,908  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
45,449 		 100
[  67.3]
67,532 
67,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,800 円／㎡]  



名張 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,769,867 
599,046 
2,170,821 
2,077,600 
93,221 		 （　0.9722）
90,629 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      1,742,865 円　　　　（　     11,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名張 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 100.00 Ｓ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   158 ㎡      6.2 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
87.0 
87.00 
1,715 
149,205 		 5.0  746,025 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
100.00 
90.0 
90.00 
1,180 
106,200 		 5.0  531,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
88.5 
177.00 

255,405 		 1,277,025 
0 
⑨年額支払賃料        255,405 円　×　12ヶ月　＝　       3,064,860 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     177.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,064,860 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       306,486 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,758,374 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,277,025 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,493 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,769,867 円　　　　（　        17,531 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１１賃ｙ
　　　　-5		 1,245  
(   1,146) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,608 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,722 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,715 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１１賃ｙ
　　　　-6		 1,536  
(   1,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,896 
c １１１賃ｙ
　　　　-9		 1,359  
(   1,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,679 
名張 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 140,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,946 円  　　　        3,064,860　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      238,000 円  　　　　     28,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         599,046 円　（　　　　　　         3,791 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,077,600 円  
（　　　　　        13,149 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,769,867 円      
②総費用 599,046 円      
③純収益　①－② 2,170,821 円      
④建物等に帰属する純収益 2,077,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 93,221 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 90,629 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          574 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,742,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名張 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名張市丸之内３７番２
 1917000254779-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
名張 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名張 5-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　守   TEL.
鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 67,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名張市丸之内３７番２
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ6		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 北東12m県道 水道、ガス、下水 名張

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 名張駅南西方

150m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 名張駅に近い中心的商業地域であるが、繁華性は減退傾向にあり、当面は現状維持も、将来的にはやや衰退傾向
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名張駅周辺を中心とする名張市内外の商業地域。需要者は同一需給圏内の個人事業主や法人が主であるが
、広域的に展開する県内外の事業者も考えられる。旧来の駅前商業地域であり、高齢化に伴い駅利用者の減少が進んで
いるほか、周辺の新興商業地域等への顧客流出も相まって、土地需要は減退傾向が継続している。なお、土地取引価格
は規模や立地によるばらつきが大きく、需要の中心となる総額の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一路線沿いをはじめとする類似性の高い取引事例に基づき試算しているため、市場の実態を反映してお
り説得力は強いと判断する。一方、周辺では既存の賃貸ビルが多く見られるが、賃貸ビル等を新築する場合の投資効率
は非常に悪く、収益物件の建築を前提とした土地取引は殆どないため、収益価格は説得力が劣る。したがって、収益価
格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊賀 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,700 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.2]		 [100.0]
100		 67,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 名張市の総人口、生産年齢人口は減少し高齢
化が進行している。土地取引件数はやや増加
の見通し。商業地の地価は概ね下落傾向が継
続している。

近隣地域に特別の変動はない。主要駅に近い
が旧来の商業地域で新規出店は殆ど見られな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名張 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１１ｙ

-2210		 名張市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m県道、
北東2.5m、
二方路
（都） 近商

(80,300)
b １１１

-2125		 名張市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,300)
c １１１ｙ

-2205		 名張市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西16m市道、
南西4m、角地
（都） ２住居

(70,200)
d １０６

-22		 伊賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13.5m県道、
北2m、二方路
（都） ２住居
居住誘導区域
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,453  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
52,136 		 100
[  77.1]
67,621 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,600 
b (　           ) 
52,174  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
58,087 		 100
[  85.6]
67,859 
67,900 
c (　           ) 
49,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
48,017 		 100
[  68.7]
69,894 
69,900 
d (　           ) 
28,701  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  56.6]
50,556 		 100
[  76.1]
66,434 
66,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -43.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,700 円／㎡]  



名張 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,787,501 
599,631 
2,187,870 
2,077,600 
110,270 		 （　0.9722）
107,204 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      2,061,615 円　　　　（　     13,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名張 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 100.00 Ｓ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   158 ㎡      6.2 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況等を勘案し、２階建て店舗兼事務所（１階店舗、２階事務所）を想定。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
87.0 
87.00 
1,713 
149,031 		 5.0  745,155 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
100.00 
90.0 
90.00 
1,200 
108,000 		 5.0  540,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
88.5 
177.00 

257,031 		 1,285,155 
0 
⑨年額支払賃料        257,031 円　×　12ヶ月　＝　       3,084,372 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     177.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,084,372 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       308,437 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,775,935 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,285,155 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,566 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,787,501 円　　　　（　        17,642 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１１賃ｙ
　　　　-5		 1,245  
(   1,146) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 90.0]
1,692 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,713 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１１賃ｙ
　　　　-6		 1,536  
(   1,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,778 
c １１１賃ｙ
　　　　-9		 1,359  
(   1,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,683 
名張 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 140,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 92,531 円  　　　        3,084,372　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      238,000 円  　　　　     28,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         599,631 円　（　　　　　　         3,795 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,077,600 円  
（　　　　　        13,149 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,787,501 円      
②総費用 599,631 円      
③純収益　①－② 2,187,870 円      
④建物等に帰属する純収益 2,077,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 110,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 107,204 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          679 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,061,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名張 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名張市丸之内３７番２
 1917000254779-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考