令和6年1月12日　提出 名張 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名張 -5 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実   TEL.

鑑定評価額 4,700,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名張市緑が丘東１２５番 ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる郊外の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桔梗が丘 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 桔梗が丘駅西方 1.1km 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の熟成が進む住宅団地で、特段の変動要因は見込まれず、今後とも現状のまま推移するものと予測する。市 内の宅地供給は過剰ぎみで、選好で劣るため、需要は弱い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名張市内の住宅地域の圏域。特に当市中心部外縁の住宅団地と代替競争関係は高い。需要者は同一需給圏 内の居住者が中心である。人口減少と高齢化が進み土地需要が減退している中で市内の住宅地は供給過剰ぎみで、駅に 近く商業施設や公共施設も多い利便性に優れる新興住宅地には一定の需要があるが、郊外の高台にある熟成の進む住宅 団地の競争力は劣り、需要は弱い。土地取引は標準面積２００㎡で、４５０万円程度が中心価格帯と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、共同住宅等の賃貸物件は見当たらず、標準地の規模からも 、共同住宅の想定は非現実的であるため試算しなかった。これに対し、比準価格は市場参加者が重視する居住環境の快 適性・利便性を実証的にあらわす価格であること、また、同一団地を中心に市内住宅団地の信頼できる取引事例を収集 し得たことから、比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や物価高等で不安は残るものの、イ ンバウンド需要や個人消費等は持直しが見ら れる。地価は一部の地域を除いて上昇傾向に ある。 団地の入り口近くに大型商業施設ができたが 、団地内では大きな地域要因変化はない。こ の郊外の住宅団地は競争力が低く、需要が低 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％