鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
鈴鹿 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鈴鹿 5-4

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　山中　祥平

TEL.

鑑定評価額

92,000,000 円

１㎡当たりの価格

66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鈴鹿市南江島町１２５番外｢南江島町２４－８｣				②地積　(㎡)	1,394 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1	店舗Ｓ2	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域	西25m国道、三方路	水道、ガス、下水	白子 770m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 80 ｍ、北 350 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 38.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

白子駅北西方

770m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域で、土地利用に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。交通量
の多い地域で繁華性は比較的高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね鈴鹿市内の商業地域の存する圏域で、特に幹線道路沿いの路線商業地域との価格牽連性が強い。需要
者の中心は県内の事業者や企業等のほか、広域的にチェーン展開する事業法人も含まれる。当該地域を含む国道２３号
沿いや中央道路沿いなど市内の繁華性を有する幹線道路沿いを中心に需要は安定している。取引総額は、画地規模によ
り相当異なるため、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は幹線国道沿いの路線商業地域で、自用目的の取引が中心である。賃貸物件も散見されるが、賃貸用建物の建
築を目的とした土地需要は未成熟のため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は鈴鹿市内の幹線道路沿いの路
線商業地の事例を中心に適正に比準して求めたもので、当該商業地域の市場の実態を反映した実証的な価格が求められ
た。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鈴鹿 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     65,600 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鈴鹿市の人口は微減傾向。鈴鹿市内の商業地
の地価は、市街地およびその周辺や幹線道路
沿いを中心に横ばいから上昇傾向にある。

白子駅に比較的近い国道沿いの路線商業地域
で、白子駅周辺では分譲マンションの建設や
大型商業施設の建替えが進行中である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

鈴鹿 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１２ｙ -1	鈴鹿市		更地	（　）	長方形	南東25m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	１１０ -54	鈴鹿市		更地	（　）	不整形	北東22m国道、南西8m、二方路		準工 (70,200)
c	１１２ｙ -3	鈴鹿市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	１０１ｙ -1	鈴鹿市		更地	（　）	長方形	北東7m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	１１０ -18	鈴鹿市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、北6m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,414	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	56,674	100 [ 91.2]	62,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	64,000
b	(　 ) 55,189	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	57,182	100 [ 86.5]	66,106		68,100
c	(　 ) 55,512	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,012	100 [ 78.9]	70,991		73,100
d	(　 ) 50,337	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,840	100 [ 81.1]	62,688		64,600
e	(　 ) 62,996	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	61,161	100 [ 84.0]	72,811		75,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

鈴鹿 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,735,648	1,816,580	6,919,068	4,674,600	2,244,468	（　0.9722） 2,182,072	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	41,962,923 円　　　　（　 30,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鈴鹿 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,394 ㎡	37.5 m x 37.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の店舗一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	1,790	805,500	5.0	4,027,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		805,500		4,027,500
								0

⑨年額支払賃料	805,500 円　×　12ヶ月　＝　 9,666,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,666,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 966,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,699,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,027,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,248 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,735,648 円　　　　（　 6,267 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１賃ｙ　　　　-1	1,575 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,882	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,799 円/㎡　月額支払賃料（　 1,790 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０賃　　　　-8	1,344 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,680
c	１０２賃ｙ　　　　-2	1,334 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,853

鈴鹿 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	63,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	289,980 円	9,666,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 581,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 504,000 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,816,580 円　（　　　　　　 1,303 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,674,600 円（　　　　　 3,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,735,648 円
②総費用	1,816,580 円
③純収益　①－②	6,919,068 円
④建物等に帰属する純収益	4,674,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,244,468 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,182,072 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,565 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,962,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鈴鹿 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鈴鹿市南江島町１２５番	1906000062701-0000
2	鈴鹿市南江島町１２６番	1906000062700-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
鈴鹿 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鈴鹿 5-4

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　吉田　望実

TEL.

鑑定評価額

92,000,000 円

１㎡当たりの価格

66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鈴鹿市南江島町１２５番外｢南江島町２４－８｣				②地積　(㎡)	1,394 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1	店舗Ｓ2	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域	西25m国道、三方路	水道、ガス、下水	白子 770m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 80 ｍ、北 350 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 38.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

白子駅北西方

770m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も現状の状態で推移するものと予測する。顧客の流動性も
高く堅調に推移し、地価は、安定的又は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鈴鹿市内外の路線商業地域の圏域。特に市内市街地の幹線道路沿いの商業地域と代替競争関係は高い。需
要者は、鈴鹿市に地縁性を持つ個人事業者から広域的な事業展開を行う法人等が想定できる。交通量が多い路線商業地
域で、ある程度の商業集積が認められ、需給関係は比較的安定している。取引される価格帯は画地規模によりまちまち
であり、需要の中心となる価格帯を見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路線商業地域などの類似の商業地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、近隣地域周辺には自用の建物
とともにテナント店舗等が見られ、収益性をも勘案して価格形成がなされているが、収益価格は想定事項が多く相対的
な限界性がある。従って、市場の価格形成の実態を最も反映する比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外情勢や物価高等で不安は残るものの、イ
ンバウンド需要や個人消費等は持直しが見ら
れる。地価は一部の地域を除いて上昇傾向に
ある。

国道沿いの路線商業地域であり、交通量や客
足も良好であり、需給関係は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

鈴鹿 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２ -33	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、南東2.2m、角地		近商 (80,200)
b	１１０ -54	鈴鹿市		更地	（　）	不整形	北東22m国道、南西8m、二方路		準工 (70,200)
c	１１０ -10	鈴鹿市		更地	（　）	不整形	北東5m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	１１２ｙ -1	鈴鹿市		更地	（　）	長方形	南東25m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,399	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	57,523	100 [ 86.6]	66,424	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	68,400
b	(　 ) 55,189	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	57,182	100 [ 89.2]	64,105		66,000
c	(　 ) 38,594	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	42,882	100 [ 59.1]	72,558		74,700
d	(　 ) 47,414	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	56,674	100 [ 89.3]	63,465		65,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

鈴鹿 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域であり、土地再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,379,389	1,804,754	6,574,635	4,674,600	1,900,035	（　0.9722） 1,847,214	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	35,523,346 円　　　　（　 25,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鈴鹿 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,394 ㎡	38.0 m x 37.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しの為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	1,717	772,650	5.0	3,863,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		772,650		3,863,250
								0

⑨年額支払賃料	772,650 円　×　12ヶ月　＝　 9,271,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,271,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 927,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,344,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,863,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,769 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,379,389 円　　　　（　 6,011 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０賃ｙ　　　　-1	2,569 ( 2,559)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	1,772	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,724 円/㎡　月額支払賃料（　 1,717 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０１賃　　　　-1	1,509 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,775
c	１０２賃ｙ　　　　-2	1,334 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,668

鈴鹿 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	63,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	278,154 円	9,271,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 581,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 504,000 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,804,754 円　（　　　　　　 1,295 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,674,600 円（　　　　　 3,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,379,389 円
②総費用	1,804,754 円
③純収益　①－②	6,574,635 円
④建物等に帰属する純収益	4,674,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,900,035 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,847,214 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,325 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,523,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鈴鹿 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鈴鹿市南江島町１２５番	1906000062701-0000
2	鈴鹿市南江島町１２６番	1906000062700-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考