別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鈴鹿 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鈴鹿 5-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　山中　祥平   TEL.
鑑定評価額 36,400,000 円  １㎡当たりの価格 47,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鈴鹿市神戸１丁目７６２番外
｢神戸１－１２－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 762  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,300)

（その他）

1.5:1		 店舗

Ｓ2		 中低層の店舗が建ち
並ぶ商業地域
 西11m市道 水道、下水 鈴鹿市

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 鈴鹿市駅南方

100m		 法令

規制		 商業
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗が建ち並ぶ鈴鹿市駅前の商業地域で、土地利用に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね鈴鹿市内の商業地域の存する圏域。需要者は当該方面の企業や個人事業者等が中心である。鈴鹿市は
中央道路沿いなどの繁華性を有する幹線道路沿いを中心に需要は安定しており、駅前周辺の既成商業地域についても一
定の需要がみられる。取引総額は、画地規模により相当異なるため、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状
況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中低層の店舗が建ち並ぶ既成商業地域で、賃貸物件も散見されるが、自用目的の取引が主であり、賃貸用建
物の建築を目的とした土地需要は未成熟のため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は近鉄鈴鹿線の各駅周辺
の類似の商業地の事例をもとに比準して求めたもので、当該市場の実態を反映した価格である。よって、比準価格を重
視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鈴鹿 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,200 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[103.0]		 100
[134.0]		 [100.0]
100		 47,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鈴鹿市の人口は微減傾向。鈴鹿市内の商業地
の地価は、市街地およびその周辺や幹線道路
沿いを中心に横ばいから上昇傾向にある。


神戸市街地内の既成商業地域で、地域要因に
大きな変化はみられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鈴鹿 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０

-18		 鈴鹿市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
北6m、角地
準工

(70,200)
b １１０

-9		 鈴鹿市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8m市道、
中間画地
商業

(80,300)
c １０２

-33		 鈴鹿市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m市道、
南東2.2m、
角地
近商

(80,200)
d １１０ｙ

-2		 鈴鹿市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e １１０

-7		 鈴鹿市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南9m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,996  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
61,161 		 100
[ 111.5]
54,853 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
54,900 
b (　           ) 
30,657  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
34,063 		 100
[  74.5]
45,722 
45,700 
c (　           ) 
47,399  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
57,523 		 100
[ 116.1]
49,546 
49,500 
d (　           ) 
53,363  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
53,363 		 100
[ 103.1]
51,758 
51,800 
e (　           ) 
32,018  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
33,905 		 100
[  79.6]
42,594 
42,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,800 円／㎡]  



鈴鹿 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,678,258 
2,162,565 
8,515,693 
7,791,000 
724,693 		 （　0.9722）
704,547 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     13,548,981 円　　　　（　     17,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鈴鹿 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 Ｓ3 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   300 ％   300 ％   762 ㎡     35.4 m x   23.4 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建の店舗兼事務所で、内階段等を設置して、１階店舗はフロア貸し、２階以上は事務所の部分貸しを想定。 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 内階段等の共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
90.0 
225.00 
1,600 
360,000 		 5.0  1,800,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
250.00 
95.0 
237.50 
1,350 
320,625 		 5.0  1,603,125 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
250.00 
95.0 
237.50 
1,280 
304,000 		 5.0  1,520,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
93.3 
700.00 

984,625 		 4,923,125 
0 
⑨年額支払賃料        984,625 円　×　12ヶ月　＝　      11,815,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,815,500 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,181,550 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,633,950 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,923,125 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,308 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,678,258 円　　　　（　        14,013 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１賃ｙ
　　　　-1		 1,575  
(   1,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,667 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,607 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１０賃
　　　　-8		 1,344  
(   1,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,493 
c １０２賃ｙ
　　　　-2		 1,334  
(   1,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,647 
鈴鹿 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 525,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 354,465 円  　　　       11,815,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      233,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      840,000 円  　　　　    105,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,162,565 円　（　　　　　　         2,838 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,791,000 円  
（　　　　　        10,224 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,678,258 円      
②総費用 2,162,565 円      
③純収益　①－② 8,515,693 円      
④建物等に帰属する純収益 7,791,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 724,693 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 704,547 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          925 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,548,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鈴鹿 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鈴鹿市神戸一丁目７６２番
 1906000080511-0000
2 　鈴鹿市神戸一丁目７６２番２
 1906000080512-0000
3 　鈴鹿市神戸一丁目７６２番３
 1906000080513-0000
4 　鈴鹿市神戸一丁目７６２番４
 1906000080514-0000
5 　鈴鹿市神戸一丁目７６２番５
 1906000080515-0000
6 　鈴鹿市神戸一丁目７６２番６
 1906000080516-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鈴鹿 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鈴鹿 5-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　守   TEL.
鑑定評価額 36,400,000 円  １㎡当たりの価格 47,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鈴鹿市神戸１丁目７６２番外
｢神戸１－１２－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 762  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,300)

（その他）

1.5:1		 店舗

Ｓ2		 中低層の店舗が建ち
並ぶ商業地域
 西11m市道 水道、下水 鈴鹿市

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 鈴鹿市駅南方

100m		 法令

規制		 商業
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来の商業地域で衰退傾向にあったが、近年は新規出店も見られ、今後はやや発展傾向で推移するものと予測す
る。また、当面の地価は下げ止まりからやや回復傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鈴鹿市役所周辺を中心とする市内外の商業地域で、需要者は圏内の個人事業主や中小法人が主である。
当圏域はかつて栄えた鈴鹿市駅周辺の旧態化により衰退傾向にあったが、近年は新しい業態の進出に伴い街の活気にも
回復傾向が見受けられる。当地域は鈴鹿市駅と市役所を結ぶ街路沿いに存し、用途の多様性があるため土地需要は安定
化している。なお、土地需要の中心価格帯は画地規模等により一様でなく把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、鈴鹿市神戸地区を主体とする地域特性が類似する商業地の現実の取引価格に基づき試算しているため、市
場の実態を反映しており説得力は強いと判断する。一方、近隣地域周辺では賃貸物件も一部に見られるが、土地取引は
自己使用目的が殆どであり、元本に見合う賃料が収受できないため収益価格は低位に試算された。したがって、収益価
格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鈴鹿 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,200 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[103.0]		 100
[134.0]		 [100.0]
100		 47,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鈴鹿市の総人口、生産年齢人口は微減傾向が
継続。土地取引件数は減少の見通し。商業地
の地価は概ね横這い若しくは回復基調となっ
ている。

鈴鹿市駅や市役所に近く、旧来の業態が残る
商業地域であり、近隣地域に特別の変動は見
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鈴鹿 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０

-9		 鈴鹿市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8m市道、
中間画地
商業

(80,300)
b １１０

-10		 鈴鹿市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東5m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c １１０

-18		 鈴鹿市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
北6m、角地
準工

(70,200)
d １１３ｙ

-14		 亀山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m県道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,657  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
34,063 		 100
[  79.1]
43,063 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,100 
b (　           ) 
38,594  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
42,882 		 100
[  81.9]
52,359 
52,400 
c (　           ) 
62,996  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
61,161 		 100
[ 118.2]
51,744 
51,700 
d (　           ) 
33,819  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,819 		 100
[  74.3]
45,517 
45,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +59.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,800 円／㎡]  



鈴鹿 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,654,399 
2,161,773 
8,492,626 
7,791,000 
701,626 		 （　0.9722）
682,121 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     13,117,712 円　　　　（　     17,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鈴鹿 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 Ｓ3 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   300 ％   300 ％   762 ㎡     35.4 m x   23.4 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況等を勘案し、３階建て店舗兼事務所（１階店舗、２階以上事務所）を想定。 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 周辺類似建物の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
90.0 
225.00 
1,643 
369,675 		 5.0  1,848,375 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
250.00 
95.0 
237.50 
1,340 
318,250 		 5.0  1,591,250 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
250.00 
95.0 
237.50 
1,240 
294,500 		 5.0  1,472,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
93.3 
700.00 

982,425 		 4,912,125 
0 
⑨年額支払賃料        982,425 円　×　12ヶ月　＝　      11,789,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,789,100 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,178,910 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,610,190 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,912,125 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,209 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,654,399 円　　　　（　        13,982 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０７賃
　　　　-4		 1,783  
(   1,783) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,632 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,643 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０７賃
　　　　-3		 1,771  
(   1,771) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,710 
c １０１賃ｙ
　　　　-1		 1,575  
(   1,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[118.0]		 100
[ 90.0]
1,612 
鈴鹿 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 525,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 353,673 円  　　　       11,789,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      233,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      840,000 円  　　　　    105,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,161,773 円　（　　　　　　         2,837 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,791,000 円  
（　　　　　        10,224 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,654,399 円      
②総費用 2,161,773 円      
③純収益　①－② 8,492,626 円      
④建物等に帰属する純収益 7,791,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 701,626 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 682,121 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          895 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,117,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鈴鹿 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鈴鹿市神戸一丁目７６２番
 1906000080511-0000
2 　鈴鹿市神戸一丁目７６２番２
 1906000080512-0000
3 　鈴鹿市神戸一丁目７６２番３
 1906000080513-0000
4 　鈴鹿市神戸一丁目７６２番４
 1906000080514-0000
5 　鈴鹿市神戸一丁目７６２番５
 1906000080515-0000
6 　鈴鹿市神戸一丁目７６２番６
 1906000080516-0000
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備考