令和6年1月15日　提出 鈴鹿 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -32 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　兼松　弘樹   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市北玉垣町字小塚１７７２番６ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 小規模開発された住 宅地域 北東6m市道 水道 白子 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 白子駅北西方 4.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２３号背後の小規模開発された戸建住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。 各種商業施設が近い住環境の優れた地域で需要は堅調であり、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は鈴鹿市の住宅地域全域で、特に市中心部に近い地域と価格牽連性が強い。需要者の中心は鈴鹿市在 住者で、他地域からの流入は少ない。令和５年１１月に開通した中勢バイパス鈴鹿工区に近く、また各種商業施設への 接近性にも優れ、周辺には小規模の宅地分譲が継続的に見られる地域で、生活利便性が高い地域であることから、需要 は強い。取引の中心となる価格帯は、土地は２５０㎡が標準で、１，１００万円～１，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ地域で、標準地の地積は小さく共同住宅の建築想定は現実的ではなく、経済合理的な賃 貸経営が困難であると判断されるため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は類似地域内の規範性のある複数 の取引事例から比準しており、要因比較等も適切に行っており、市場動向を反映し実証的で信頼性が高い。したがって 、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 87.6] [101.0] 100 45,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、市内産業の経 済活動の活発化に伴い、地価は横這いや上昇 基調にある。海岸部等の一部地域は地価の改 善の動きが鈍い。 小規模開発された住宅地域であり、地域内に 特段の変動要因はない。周辺では宅地分譲が 散見されるなど需要は強く、地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％