令和6年1月12日　提出 鈴鹿 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -21 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　守   TEL.

鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市稲生西３丁目７５２２番２１ ｢稲生西３－１５－５｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 低層戸建住宅が建ち 並ぶ熟成した標準住 宅地域 北西5m市道 水道 白子 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 白子駅北西方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地で、大きな変動要因は見込まれず、現状のまま推移するものと予測する。また、土地需要は概 ね堅調であり、当面の地価はやや強含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市街地周辺を中心とする市内の住宅地域で、需要者は市内に在住する個人が主である。既成住宅地は 長期的な地価下落に伴い新興団地との価格差が大きくなっており、生活利便性を備える地域等については選好性回復の 兆しが見受けられる。当地域はやや古い住宅団地であるが商業施設等に近く、土地需要は概ね堅調に推移している。取 引の中心となる土地の価格帯は、２００㎡程度の標準的な規模の画地であれば概ね７００万円前後と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ地域に存し、画地規模の面からも賃貸建物の建築を想定することが困難であるため収益価格の試算 は断念した。また、再調達原価の把握が困難であるため積算価格の試算も断念した。比準価格は、価格水準等が類似す る取引事例を多数比較検討のうえ試算しているため、対象標準地に係る市場の実態を反映しており説得力は強いと判断 する。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,200 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [122.5] [100.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の総人口、生産年齢人口は微減傾向が 継続。新設住宅着工戸数は減少の見通し。住 宅地の地価は沿岸部や郊外を除き、概ね回復 基調である。 サーキット道路背後の熟成の進んだ小規模住 宅団地であり、近隣地域に特別の変動は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％