令和6年1月12日　提出 鈴鹿 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -11 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実   TEL.

鑑定評価額 6,460,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市寺家８丁目６４６番２２ ｢寺家８－２－３｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 国道背後に戸建住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、下水 鼓ヶ浦 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鼓ヶ浦駅南西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内の土地利用自体は安定的であるが、市街地住宅地需要は堅調を示しており、当該地域においてその影 響を受けている。地価の安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄名古屋線沿線を中心とした鈴鹿市内の住宅地域の所在する圏域である。需要者は鈴鹿市在住者を中心 として、一部に市外居住者も含まれる。近隣地域周辺は農地が多く残る地域であり、当市市街地やその周囲に位置する 住宅団地と比べて、住宅地需要はやや低調である。取引の中心となる価格帯は、２００㎡程度の標準画地規模で土地総 額６５０万円前後であると見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。当該地域は戸建住宅を中心とした自用目 的が殆どあり、快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定さ れることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均 衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,300 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [120.7] [100.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や物価高等で不安は残るものの、イ ンバウンド需要や個人消費等は持直しが見ら れる。地価は一部の地域を除いて上昇傾向に ある。 小規模戸建住宅が主体の住宅地域で、周囲に は農地も広がっているが、市街地の住宅地需 要の影響を受け、地価は安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％