鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
鈴鹿 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鈴鹿 -10

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　岡原　康志

TEL.

鑑定評価額

14,200,000 円

１㎡当たりの価格

46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月14日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鈴鹿市桜島町６丁目１４番１７				②地積　(㎡)	307 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	台形 1:1	住宅ＬＳ2	住宅、空地等が混在する区画整理済の住宅地域	北6m市道	水道	白子 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 300 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、６ｍ
市道

交通

施設

白子駅北西方

3.1km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理済の住宅地域で、大幅な土地利用に関する変動要因も見当たらず、当面は現状用途での地域推移が
予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね鈴鹿市内を範囲とする住宅地域の存する圏域で、市場参加者は同一需給圏内の在住者が中心である。
国道２３号西側の内陸寄りに所在する標準地周辺の住宅地は生活利便性が比較的良好で需要は堅調に推移している。需
要の中心となる価格帯は敷地面積３００㎡程度の土地で総額１，４００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本近隣地域は区画整理済の住宅地域であるが、土地については賃貸物件建設を前提とした取得動機は希薄で自用目的が
支配的である。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的であり
求めた比準価格の規範性は高いため、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鈴鹿 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,200 円／㎡

[101.4]
100

100
[101.0]

100
[ 91.1]

[100.0]
100

46,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鈴鹿市の人口は微減傾向。県内経済には持ち
直しの動きも見られるが、下振れリスクも多
く、先行きには不透明感を伴う。

土地区画整理済の地域であり堅調な需要を保
持している。西方にて整備が行われていた中
勢パイパスが最近全線開通となっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

鈴鹿 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１２ -38	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西6m、準角地		１住居地区計画等 (70,200)
b	１０１ｙ -6	鈴鹿市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	１０１ -33	鈴鹿市		建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	１１２ -18	鈴鹿市		更地	（　）	長方形	南東6.5m市道、北東1m、角地		１住居 (60,200)
e	１０１ -46	鈴鹿市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,753	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	44,183	100 [ 95.0]	46,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,500
b	(　 ) 40,521	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	38,784	100 [ 84.4]	45,953		46,000
c	(　 ) 39,879	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,278	100 [ 87.8]	45,875		45,900
d	(　 ) 39,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	38,523	100 [ 78.4]	49,136		49,100
e	(　 ) 40,046	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	38,996	100 [ 84.7]	46,040		46,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,300 円／㎡]

鈴鹿 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,698,657	722,293	2,976,364	2,777,460	198,904	（　0.9711） 193,156	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,941,959 円　　　　（　 12,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鈴鹿 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	139.00	ＬＳ2	278.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	307 ㎡	16.8 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小家族向けタイプの共同住宅を想定（平均専有面積約４５㎡）

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

廊下、階段の一部を床面積に含めたため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	139.00	97.0	134.83	1,200	161,796	2.0	323,592
							2.0	323,592
～

～

～

～

計		278.00	97.0	269.66		323,592		647,184
								647,184

⑨年額支払賃料	323,592 円　×　12ヶ月　＝　 3,883,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 269.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,883,104 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 388,310 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,494,794 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	647,184 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,825 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 647,184 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 198,038 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,698,657 円　　　　（　 12,048 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０７賃　　　　-2	1,177 ( 1,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,132	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０賃　　　　-8	1,344 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,292
c	１１０賃　　　　-3	1,155 ( 1,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,307

鈴鹿 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	194,500 円	38,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	116,493 円	3,883,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,200 円	38,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 722,293 円　（　　　　　　 2,353 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,900,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 278.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,777,460 円（　　　　　 9,047 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,698,657 円
②総費用	722,293 円
③純収益　①－②	2,976,364 円
④建物等に帰属する純収益	2,777,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	198,904 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	193,156 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 629 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,941,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鈴鹿 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鈴鹿市桜島町六丁目１４番１７	1906000118361-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
鈴鹿 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鈴鹿 -10

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　片岡　浩司

TEL.

鑑定評価額

14,200,000 円

１㎡当たりの価格

46,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鈴鹿市桜島町６丁目１４番１７				②地積　(㎡)	307 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	台形 1:1	住宅ＬＳ2	住宅、空地等が混在する区画整理済の住宅地域	北6m市道	水道	白子 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 300 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

白子駅北西方

3.1km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地に近い街区整理された住宅地域である。生活利便性の高い住宅地として人気が高く、需要は安定的である
。周辺の新興住宅地域との比較においても、近隣地域は競争力を有し、今後も堅調な推移が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鈴鹿市内の既成住宅地域が中心となる。需要者は鈴鹿市在住者が中心で、周辺市からの転入も見られる。
市内では中小規模の住宅地開発が多く、近隣地域の周辺の新興住宅地域の需要は堅調に推移している。当該地域も街区
整理された市街地に近く利便性の高い住宅地として人気が高い。需要は安定的で地価も上昇傾向にある。取引の中心と
なる価格帯は、標準的面積で土地は１，４００万円前後であると思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域では自己利用目的の取引が支配的で、類似地域における取引価格を重視した価格形成が見られる。比準価格は
信頼性の高い取引事例から求めており、近時の地価動向を反映した実証的な価格である。周辺にはアパートも見られる
ため収益価格を求めたが、建築費等の投資額に対して十分な賃料が得られないことから収益価格が低位に求められた。
よって、比準価格を採用し、収益価格は参考とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鈴鹿 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,200 円／㎡

[101.4]
100

100
[101.0]

100
[ 91.1]

[100.0]
100

46,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生活利便性が良好な住宅地域の需要が堅調で
あるため、臨海部や郊外の集落地域の需要は
弱いが、全体として地価の回復傾向が強まっ
ている。

街区整理された市街地に近く利便性の高い住
宅地として人気が高く、需要は安定しており
、地価も上昇傾向を示す。地域内に大きな変
動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

鈴鹿 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１２ -38	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西6m、準角地		１住居地区計画等 (70,200)
b	１１２ -17	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、北東5m、角地		１低専 (70,100)
c	１１２ -9	鈴鹿市		建付地	（　）	長方形	南西3.5m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	１０１ｙ -2	鈴鹿市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北4m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,753	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	44,183	100 [ 95.0]	46,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,500
b	(　 ) 44,161	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	40,814	100 [ 88.1]	46,327		46,300
c	(　 ) 41,416	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	40,652	100 [ 87.3]	46,566		46,600
d	(　 ) 38,606	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,838	100 [ 89.3]	43,492		43,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,400 円／㎡]

鈴鹿 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,698,657	722,293	2,976,364	2,777,460	198,904	（　0.9711） 193,156	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,941,959 円　　　　（　 12,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鈴鹿 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	139.00	ＬＳ2	278.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	307 ㎡	16.8 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建ての賃貸アパート（平均賃貸床面積約４５㎡×６戸の小規模ファミリータイプ）を想定。

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

廊下、階段の一部が床面積に算入と想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	139.00	97.0	134.83	1,200	161,796	2.0	323,592
							2.0	323,592
～

～

～

～

計		278.00	97.0	269.66		323,592		647,184
								647,184

⑨年額支払賃料	323,592 円　×　12ヶ月　＝　 3,883,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 269.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,883,104 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 388,310 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,494,794 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	647,184 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,825 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 647,184 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 198,038 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,698,657 円　　　　（　 12,048 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０賃　　　　-1	993 ( 992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	1,257	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,272 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０賃　　　　-2	1,239 ( 1,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,277
c	１１０賃　　　　-3	1,155 ( 1,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,283

鈴鹿 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	194,500 円	38,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	116,493 円	3,883,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,200 円	38,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 722,293 円　（　　　　　　 2,353 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,900,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 278.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,777,460 円（　　　　　 9,047 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,698,657 円
②総費用	722,293 円
③純収益　①－②	2,976,364 円
④建物等に帰属する純収益	2,777,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	198,904 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	193,156 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 629 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,941,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鈴鹿 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鈴鹿市桜島町六丁目１４番１７	1906000118361-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考