別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鈴鹿 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鈴鹿 -8 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　守   TEL.
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鈴鹿市西条３丁目１１３３番外
｢西条３－７－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅のほか農地
等が見られる既成住
宅地域		 東7m市道 水道、ガス、下水 三日市

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、７ｍ市
道		 交通

施設		 三日市駅東方

800m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 各種商業施設に近い住環境の比較的優れた地域であり、戸建住宅地域として発展傾向で推移するものと予測する
。また、土地需要は高まりを見せており、当面の地価はやや強含みで推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,810 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄鈴鹿線沿線を中心とする鈴鹿市内の住宅地域で、需要者は市内に在住する個人が主である。当圏域は
開発余地が少なく、小規模開発等による供給が限定的であるため、既成住宅地の需要は堅調である。当地域は三日市駅
徒歩圏で生活利便性も高い地域であり、周辺で高値の取引が散見されるなど土地需要は高まっている。取引の中心とな
る土地の価格帯は、２８０㎡程度の標準的な規模の画地であれば１，２００万円～１，３００万円程度と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近鉄鈴鹿線沿線の取引事例を多数比較検討のうえ試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は
強いと判断する。一方、近隣地域周辺では賃貸アパート等も見受けられるが、賃貸用建物の建築を前提とした土地取引
は殆どないため、収益価格は説得力が劣る。したがって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、
比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鈴鹿 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,800 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 88.3]		 [101.0]
100		 44,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鈴鹿市の総人口、生産年齢人口は微減傾向が
継続。新設住宅着工戸数は減少の見通し。住
宅地の地価は沿岸部や郊外を除き、概ね回復
基調である。

三日市駅徒歩圏で生活利便性にも優れる地域
であり、近隣地域に特別の変動は見られない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鈴鹿 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１２

-12		 鈴鹿市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.7m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b １１２

-28		 鈴鹿市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
c １１２

-4		 鈴鹿市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4.2m市道
、東4m、
角地
２中専

(60,168)
d １１２

-3		 鈴鹿市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m市道、
北西4m、
二方路
２中専

(60,160)
e １１０

-6		 鈴鹿市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南17m市道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,509  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
36,671 		 100
[  83.6]
43,865 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
44,300 
b (　           ) 
35,293  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
35,575 		 100
[  79.9]
44,524 
45,000 
c (　           ) 
27,011  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.4]
36,984 		 100
[  81.4]
45,435 
45,900 
d (　           ) 
16,426  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  50.0]		 100
[  93.6]
35,379 		 100
[  81.2]
43,570 
44,000 
e (　           ) 
35,017  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
34,235 		 100
[  84.4]
40,563 
41,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -26.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,700 円／㎡]  



鈴鹿 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,603,206 
514,391 
2,088,815 
1,963,500 
125,315 		 （　0.9711）
121,693 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,483,531 円　　　　（　      8,810 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鈴鹿 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.00 ＬＳ2 196.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   282 ㎡     16.3 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況等を勘案し、２階建て共同住宅（平均専有面積４９㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
98.00 
100.0 
98.00 
1,162 
113,876 		 2.0  227,752 
2.0  227,752 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.00 
100.0 
196.00 

227,752 		 455,504 
455,504 
⑨年額支払賃料        227,752 円　×　12ヶ月　＝　       2,733,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,733,024 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       273,302 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,459,722 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           455,504 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,100 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          455,504 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         139,384 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,603,206 円　　　　（　         9,231 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０７賃
　　　　-2		 1,177  
(   1,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,177 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,162 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１０賃ｙ
　　　　-3		 1,155  
(   1,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,267 
c １１０賃
　　　　-2		 1,239  
(   1,238) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,242 
鈴鹿 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 137,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 81,991 円  　　　        2,733,024　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      220,000 円  　　　　     27,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        27,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         514,391 円　（　　　　　　         1,824 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,963,500 円  
（　　　　　         6,963 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,603,206 円      
②総費用 514,391 円      
③純収益　①－② 2,088,815 円      
④建物等に帰属する純収益 1,963,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 125,315 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 121,693 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          432 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,483,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,810 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鈴鹿 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鈴鹿市西条三丁目１１３３番
 1906000255580-0000
2 　鈴鹿市西条三丁目１１４５番２
 1906000255614-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鈴鹿 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鈴鹿 -8 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　山中　祥平   TEL.
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鈴鹿市西条３丁目１１３３番外
｢西条３－７－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅のほか農地
等が見られる既成住
宅地域		 東7m市道 水道、ガス、下水 三日市

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北７ｍ市道 交通

施設		 三日市駅東方

800m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか農地も見られる既成住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移するもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,740 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市内の住宅地域の存する圏域で、特に近鉄鈴鹿線沿線の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者は鈴
鹿市居住者やその世帯分離によるものが中心であるが、周辺地域からの転入者もみられる。近鉄鈴鹿線沿線の住宅地域
は神戸市街地や平田市街地周辺を中心に需要は安定している。取引される価格は２８０㎡程度の標準的な土地で１、１
００万円～１，４００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅を主体とする既成住宅地域で、周辺にはアパートも見られるが、自用目的の取引が中心で賃貸用建
物の建築を目的とした土地需要は未成熟のため収益価格は低位に求められた。比準価格は標準地と同じ近鉄鈴鹿線の各
駅を最寄駅とする類似の住宅地の事例から比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映したものである。以上
より、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鈴鹿 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,800 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 88.3]		 [101.0]
100		 44,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鈴鹿市の人口は微減傾向。鈴鹿市内の住宅地
の地価は、沿岸部や農家集落等を除き、横ば
いから上昇傾向にある。


一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、周辺
地域では小規模開発による宅地分譲が見られ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鈴鹿 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１２

-12		 鈴鹿市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.7m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b １１２

-65		 鈴鹿市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5m道路、
中間画地
１住居

(60,200)
c １１２

-8		 鈴鹿市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d １１２

-11		 鈴鹿市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,509  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
36,671 		 100
[  81.6]
44,940 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
45,400 
b (　           ) 
27,686  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
32,702 		 100
[  76.8]
42,581 
43,000 
c (　           ) 
60,863  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
55,939 		 100
[ 122.3]
45,739 
46,200 
d (　           ) 
32,267  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
37,714 		 100
[  86.4]
43,650 
44,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,700 円／㎡]  



鈴鹿 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,587,524 
513,897 
2,073,627 
1,963,500 
110,127 		 （　0.9711）
106,944 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,182,531 円　　　　（　      7,740 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鈴鹿 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.00 ＬＳ2 196.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   282 ㎡     16.3 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建のファミリータイプの共同住宅で、外階段を設置して平均専有面積は４９㎡程度を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
98.00 
100.0 
98.00 
1,155 
113,190 		 2.0  226,380 
2.0  226,380 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.00 
100.0 
196.00 

226,380 		 452,760 
452,760 
⑨年額支払賃料        226,380 円　×　12ヶ月　＝　       2,716,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,716,560 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       271,656 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,444,904 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           452,760 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,075 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          452,760 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         138,545 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,587,524 円　　　　（　         9,176 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０７賃
　　　　-2		 1,177  
(   1,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,203 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,222 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,155 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１０賃
　　　　-14		 1,080  
(   1,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,263 
c １０１賃
　　　　-2		 1,029  
(   1,029) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,032 
鈴鹿 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 137,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 81,497 円  　　　        2,716,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      220,000 円  　　　　     27,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        27,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         513,897 円　（　　　　　　         1,822 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,963,500 円  
（　　　　　         6,963 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,587,524 円      
②総費用 513,897 円      
③純収益　①－② 2,073,627 円      
④建物等に帰属する純収益 1,963,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 110,127 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 106,944 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          379 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,182,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,740 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鈴鹿 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鈴鹿市西条三丁目１１３３番
 1906000255580-0000
2 　鈴鹿市西条三丁目１１４５番２
 1906000255614-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考