令和6年1月15日　提出 鈴鹿 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之   TEL.

鑑定評価額 8,500,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市若松北２丁目６１５番３２ ｢若松北２－２６－３｣ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、下水 伊勢若松 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 伊勢若松駅北東方 620m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅団地で、沿岸部付近のため津波浸水懸念による需要の弱さはみられるものの、周辺での中古住宅取 引も活発化しており、地価は回復に向かうと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は鈴鹿市内の住宅地域であり、特に近鉄名古屋線沿線との代替競争関係が強い。典型的需要者は市内 在住・在勤の一次取得者層である。沿岸部に近い地域にあっては、津波浸水懸念により需要の減退が続いているが、近 年は新規分譲や中古住宅取引もみられ、一定の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は土地２７０㎡程度で８０ ０～９００万円程度だが、街路条件の弱い画地など低廉な取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、アパート等賃貸物件はみられず、賃貸市場が未成熟なため、収益 価格は試算しなかった。市場における典型的需要者の観点にたって、居住の快適性・利便性を重視し、類似地域におけ る取引事例との比較検討により求められた比準価格は市場に適合した価格として妥当と判断される。したがって、比準 価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [119.7] [105.0] 100 30,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の人口は微減傾向だが県平均より緩や か。土地取引は減少し回復傾向に一服感。住 宅地需要は引き続き堅調で内陸部での新規供 給が活発である。 熟成した住宅地域で、周辺で中古住宅の取引 もみられ、津波浸水懸念は残るものの、土地 需要は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％