鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

桑名 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１１３ -22	四日市市		森林の土地所有権		長方形	接面道路無		｢調区｣地森計
b	１１３ -21	四日市市		森林の土地所有権		ほぼ台形	西4m市道		｢調区｣
c	１１０ -40	桑名市		森林の土地所有権		不整形	東4.5m道路		１低専地森計
d	１１３ -24	四日市市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計
e	１０１ -512	いなべ市		森林の土地所有権		不整形	北東3m市道		都計外地森計

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,536	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	4,518	100 [ 134.4]	3,362	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	3,360
b	(　 ) 4,386	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	4,364	100 [ 134.4]	3,247		3,250
c	(　 ) 3,025	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	3,025	100 [ 105.8]	2,859		2,860
d	(　 ) 4,313	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	4,278	100 [ 130.0]	3,291		3,290
e	(　 ) 1,440	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 63.0]	2,245	100 [ 77.0]	2,916		2,920

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.09	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.09	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	自然　　　　 -16.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.09	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.11	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -30.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -23.0
			行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 3,140 円／㎡]

桑名 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由

桑名 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[100.0] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

竹林が中心の林地地域で、ため池にも隣接する事から、用材林地としての林業経営を想定
した収益価格を求める事は困難なため。

４　不動産ＩＤ

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	桑名市大字下深谷部字馬之頭２９７９番９	1923000453847-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第三

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
桑名 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桑名 13-1

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　桝田　毅

TEL.

鑑定評価額

4,870,000 円

１㎡当たりの価格

3,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						27.0 倍
(2)実地調査日	令和5年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

桑名市大字下深谷部字馬之頭２９７９番９

②地積(㎡)

1,547

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣

（その他）

不整形

山林（竹林）

市街化区域に近い山林
のほか農地も見られる
地域

北西3m未舗装道路

下深谷

1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 180 ｍ、西　 170 ｍ、南　 250 ｍ、北　 80 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 1,500 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　北西　)向　19 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

北西下３ｍ未舗装道
路

交通

施設

下深谷駅西方

1.6km

法令

規制

｢調区｣

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域やその周辺での目立った開発機運は特に窺われない状況から、当面は現状推移と予測する。地価動向は
低調な需要を反映してもう暫く下落が続くものと思われる。

(3)最有効使用の判定

林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 3,150 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はいわゆる北勢地域における市街地近郊ないし郊外の宅地化期待を有する林地地域を内包する圏域。主な需
要者は県内外の法人等である。一時は再生可能エネルギーの普及・促進の流れから大規模な太陽光発電施設用地への転
用を目的とした林地取得が散見されたが、こうした動きも下火であり、山林素地の実需は総じて限定的である。取引総
額は規模や地価水準の相違によりまちまちであることから、需要の中心となる価格帯については把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鑑定評価の手法のなかで控除法及び収益還元法に関してはその地域性から馴染まないため、取引事例比較法のみの適用
となった。この場合、当該手法においては、同一需給圏内の類似地域より広域的に選択した４事例との比較を慎重に行
った結果、実証的且つ信頼性の高い価格が得られたものと思料する。以上から、比準価格を採用のうえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 3,190 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -1.3 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で後退した市内近郊林地の開発機運は十分
に回復しておらず、立地条件等で特に優位な場所以
外の需要は概して低調である。

周辺には高速道路や大規模住宅団地等も見られるが
、近隣の宅地化を具体的に促すような地域要因の変
動は見られない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較