令和6年1月15日　提出 桑名 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 9-2 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　酌井　美江   TEL.

鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字桑部字松ケ下１０４８番１外 ②地積 　(㎡) 4,554   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:2 工場 大中規模工場のほか 一般住宅も見られる 工業地域 南10m市道 水道 蓮花寺 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西   500 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 大中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 蓮花寺駅南西方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模工場のほか住宅も見られる工業地域で、土地利用に大きな変化はなく、今後も現状維持で推移するもの と予測する。需要は安定している地域で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は三重県北勢地域の工業地域を中心とする圏域。需要者の中心は県内外の法人事業者である。当地域は桑 名ＩＣにも近く、需要は安定している。景気は持ち直しの動きがみられ、生産活動や設備投資も回復してきており、部 材供給面の制約や原材料価格の高騰なども緩和されつつあり、地価は上昇傾向で推移している。工場地の取引は、画地 規模等により取引総額が大きく異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　大中規模工場の多い工業地域で、自用目的の取引が中心である。貸工場等は殆どなく、賃貸市場が形成されていない ため、収益価格は試算していない。比準価格は、県内北勢部の工業地域に存する規範性の高い取引事例を適正に比準し て試算しており、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市 場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,100 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [104.1] [ 98.0] 100 22,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動や設備投資は持ち直しの動きがみら れる。三重県北勢地域は生産物流拠点として 需要が高く、工場地の地価は上昇傾向で推移 している。 大中規模の工場のほか住宅も見られる地域で 、地域要因に大きな変動はない。桑名ＩＣに も近く、需要は安定している地域で、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +18.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％