別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桑名 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桑名 5-4 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅   TEL.
鑑定評価額 8,780,000 円  １㎡当たりの価格 72,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桑名市川口町１４番
 ②地積
　(㎡)		 121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,354)

1:5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の飲食店舗、一
般住宅等が混在する
商業地域		 東5.9m市道 水道、ガス、下水 桑名

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．９ｍ市道 交通

施設		 桑名駅東方

1.3km		 法令

規制		 商業
(90,354)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 低層建物が集まる既成商業地域であり、概ね現状推移と見込まれる。地価動向は今後の商況回復の如何にも左右
されるが、多少の上昇基調を予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は桑名市の中心市街を形成する商業地域とその周辺の商業地域を併せた圏域。主な需要者は地元事業者やよ
り広域的に事業展開を行う法人であるが、一部のマンション適地にあっては開発業者の参入も見込まれる。新型コロナ
の５類移行により消費行動に盛り返しの動きも見られるなか、需要は回復傾向にある。中心となる価格帯は画地規模に
より総額の振れが大きいこと等から一概には把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層建物が建ち並ぶ既成商業地域で自用物件が主体であることや、借主の支払能力との兼合いもあって賃料
設定には限界があることから、収益価格は低位に求まったものと思料する。よって、複数の取引事例との比較により得
られた実証的且つ信頼度の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桑名 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[131.6]		 [100.0]
100		 72,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 マンション需要が旺盛な桑名駅周辺を始めと
する中心部やその周辺部の商業地では地価の
上昇幅が拡大傾向にある。


地域要因に特段の変動はない。コロナ禍での
行動制限はなくなったものの、近隣方面にお
ける人出は回復途上の様子が窺われる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +16.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桑名 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０

-510		 桑名市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北8.3m国道、
西5.5m、南6m、
三方路
準工

(70,200)
b １１０

-512		 桑名市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
南7.7m、角地
商業

(100,400)
c １１０

-520		 桑名市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d １１０

-525		 桑名市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.7m市道、
中間画地
近商

(90,282)
e １１０

-526		 桑名市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,343  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
70,315 		 100
[  93.4]
75,284 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,300 
b (　           ) 
77,280  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
84,283 		 100
[ 121.3]
69,483 
69,500 
c (　           ) 
94,131  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
94,884 		 100
[ 131.6]
72,100 
72,100 
d (　           ) 
55,577  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
65,197 		 100
[  95.0]
68,628 
68,600 
e (　           ) 
64,298  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
64,684 		 100
[  88.5]
73,089 
73,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +15.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,600 円／㎡]  



桑名 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあって、再調達原価を適切に求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,073,456 
451,892 
1,621,564 
1,506,260 
115,304 		 （　0.9722）
112,099 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      2,155,750 円　　　　（　     17,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桑名 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 70.00 Ｓ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   354 ％   121 ㎡      4.8 m x   25.2 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階を住宅とする建物（一棟貸し）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗兼住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,360 
190,400 		 10.0  1,904,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

190,400 		 1,904,000 
0 
⑨年額支払賃料        190,400 円　×　12ヶ月　＝　       2,284,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,284,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       228,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,056,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,904,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,136 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,073,456 円　　　　（　        17,136 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１０（賃）
　　　　-8		 1,910  
(   1,910) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[150.0]
1,340 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,371 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,360 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１０（賃）
　　　　-62		 2,310  
(   2,241) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[118.0]		 100
[150.0]
1,403 
c １１４（賃）
　　　　-79		 2,175  
(   2,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[125.0]		 100
[150.0]
1,365 
桑名 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 101,500 円  　　　　     20,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,392 円  　　　        2,284,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      162,400 円  　　　　     20,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        20,300 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,300 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         451,892 円　（　　　　　　         3,735 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,506,260 円  
（　　　　　        12,448 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,073,456 円      
②総費用 451,892 円      
③純収益　①－② 1,621,564 円      
④建物等に帰属する純収益 1,506,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 115,304 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 112,099 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          926 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,155,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桑名 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桑名市川口町１４番
 1923000417194-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
桑名 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桑名 5-4 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.
鑑定評価額 8,780,000 円  １㎡当たりの価格 72,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桑名市川口町１４番
 ②地積
　(㎡)		 121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,354)

1:5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の飲食店舗、一
般住宅等が混在する
商業地域		 東5.9m市道 水道、ガス、下水 桑名

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地内の既成商業地域。 街

路		 ５．９ｍ市道 交通

施設		 桑名駅東方

1.3km		 法令

規制		 商業
(90,354)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧道沿いの飲食店舗や住宅が混在する既成商業地域で、商業性のポテンシャルは高くないが、地域状況は現状維
持と予測する。景気は持ち直しており、地価は小幅での上昇局面と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、桑名市及び隣接市町の商業地域一円、特に桑名駅圏域の商業地との価格牽連性が共い。需要者の
中心は市内の事業者又は法人である。今後の経済情勢は予断を許さないが、業種業態にもよるものの、旧態然とした既
成商業地は選好に劣るが、景気は持ち直しており、周辺では新規住宅供給も見られる。取引は規模や事情等により異な
るので、中心となる価格帯は、見いだしがたいのが実状である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域状況より店舗兼住宅の収益物件を想定したが、併用用途の賃貸需要は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないため、収益価格は取引ベ－スに比し低位に求められたと分析する。比準価格は、類似性ある商業地の取引事例
に基礎を置き、実証的で規範性を認めた。市場でも実際の取引価格水準からのアプロ－チは説得力がある。したがって
、比準価格を重視し、収益価格は参考とし、かつ、代表標準地との比較検討を経て、鑑定評価額を上記と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桑名 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[131.6]		 [100.0]
100		 72,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 桑名市の人口は微減、高齢化率は増加。今後
の経済情勢は注視が必要。景気は持ち直し、
不動産市場は選好により二極化している。


地域内に大きな変動要因はない。旧態然とし
た既成商業地であるが、商業地需要は回復し
つつあり、地価は小幅の上昇と分析する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +16.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桑名 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０

-512		 桑名市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
南7.7m、角地
商業

(100,400)
b １１０

-519		 桑名市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7.2m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c １１０

-525		 桑名市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.7m市道、
中間画地
近商

(90,282)
d １１０

-508		 桑名市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南14.5m国道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,280  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
84,283 		 100
[ 121.3]
69,483 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,500 
b (　           ) 
66,839  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
67,173 		 100
[  92.1]
72,935 
72,900 
c (　           ) 
55,577  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
65,197 		 100
[  95.0]
68,628 
68,600 
d (　           ) 
62,309  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
70,063 		 100
[  96.7]
72,454 
72,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,600 円／㎡]  



桑名 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,074,981 
451,959 
1,623,022 
1,506,260 
116,762 		 （　0.9722）
113,516 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      2,183,000 円　　　　（　     18,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桑名 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 70.00 Ｓ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   354 ％   121 ㎡      4.8 m x   25.2 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しで２階建ての店舗兼住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗兼住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,361 
190,540 		 10.0  1,905,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

190,540 		 1,905,400 
0 
⑨年額支払賃料        190,540 円　×　12ヶ月　＝　       2,286,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,286,480 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       228,648 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,057,832 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,905,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,149 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,074,981 円　　　　（　        17,149 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１０（賃）
　　　　-60		 1,950  
(   1,884) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[136.0]		 100
[ 97.0]
1,449 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,372 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,361 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１０（賃）
　　　　-61		 1,474  
(   1,471) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[129.0]		 100
[ 97.0]
1,309 
c １１４（賃）
　　　　-78		 1,743  
(   1,647) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,577 
桑名 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 101,500 円  　　　　     20,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,459 円  　　　        2,286,480　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      162,400 円  　　　　     20,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        20,300 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,300 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         451,959 円　（　　　　　　         3,735 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,506,260 円  
（　　　　　        12,448 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,074,981 円      
②総費用 451,959 円      
③純収益　①－② 1,623,022 円      
④建物等に帰属する純収益 1,506,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 116,762 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 113,516 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          938 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,183,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桑名 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桑名市川口町１４番
 1923000417194-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考