別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桑名 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桑名 5-3 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.
鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 95,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桑名市八間通４番１０外
 ②地積
　(㎡)		 223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ商業地
域		 南22m市道 水道、ガス、下水 桑名

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 桑名駅東方

680m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中小の小売店舗を主体とした商業地域を形成しており、近隣で大型マンションの完成が近づいてお
り、一層の景観の向上等が期待される。今後の地価は、緩やかに上昇基調で推移するものと判断する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は桑名市の中心市街を形成する普通商業地域とその周辺商業地域を含む圏域。主な需要者は地元事業者が中
心とみられるが、マンション適地においてはデベロッパーの参入も認められる。周辺地域において１００戸程度の分譲
マンションが完成間際であり、周辺地域の環境の向上に期待が持たれ、景気の回復も後押しし地価は上昇基調である。
取引の中心となる価格帯は、取引物件の利用用途・規模等にばらつきがあり見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は桑名駅東方の幹線市道沿いの既成商業地域にあり、周辺地域では貸店舗等の収益物件もみられるため収益面
の検討を行ったが、土地価格に見合う賃料水準の形成が弱く、収益価格は取引水準に比し低位に試算された。比準価格
は、規範性の高い商業地域の取引事例を基に試算しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって
比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　桑名 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     95,400 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 桑名市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇。
景気は足踏みから緩やかに回復傾向にあるが
、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に
注意が必要。

幹線市道沿いに低層店舗が建ち並ぶ既成商業
地域にあり、周辺では大型マンションが完成
間近で景観の向上が進んでいる。地価は上昇
基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％ +0.4 ％
３　試算価格算定内訳 桑名 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０

-30		 桑名市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １１０

-510		 桑名市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北8.3m国道、
西5.5m、南6m、
三方路
準工

(70,200)
c １１０

-512		 桑名市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
南7.7m、角地
商業

(100,400)
d １１０

-519		 桑名市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7.2m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e １１０

-520		 桑名市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,767  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
75,673 		 100
[  77.9]
97,141 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
97,100 
b (　           ) 
69,343  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
70,315 		 100
[  73.2]
96,059 
96,100 
c (　           ) 
77,280  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
84,283 		 100
[  88.4]
95,343 
95,300 
d (　           ) 
66,839  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
67,173 		 100
[  69.9]
96,099 
96,100 
e (　           ) 
94,131  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
94,884 		 100
[ 100.0]
94,884 
94,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.5
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,800 円／㎡]  



桑名 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,608,630 
986,780 
3,621,850 
3,235,120 
386,730 		 （　0.9722）
375,979 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      7,230,365 円　　　　（　     32,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桑名 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 Ｓ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   223 ㎡     10.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２～３階共同住宅２ＬＤＫファミリータイプ（平均５０㎡）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
1,650 
165,000 		 10.0  1,650,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,230 
123,000 		 2.0  246,000 
2.0  246,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

411,000 		 2,142,000 
492,000 
⑨年額支払賃料        411,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,932,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,932,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       493,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,438,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,142,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,278 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          492,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         150,552 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,608,630 円　　　　（　        20,667 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５（賃）
　　　　-58		 1,688  
(   1,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,450 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,338 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,230 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１０（賃）
　　　　-4		 1,439  
(   1,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,303 
c １１５（賃）
　　　　-62		 1,265  
(   1,231) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,332 
桑名 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 218,000 円  　　　　     43,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 197,280 円  　　　        4,932,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      135,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      348,800 円  　　　　     43,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        43,600 円  　　　　     43,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,600 円  　　　　     43,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         986,780 円　（　　　　　　         4,425 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,235,120 円  
（　　　　　        14,507 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,608,630 円      
②総費用 986,780 円      
③純収益　①－② 3,621,850 円      
④建物等に帰属する純収益 3,235,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 386,730 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 375,979 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,686 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,230,365 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桑名 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桑名市八間通４番１０
 1923000487219-0000
2 　桑名市八間通９番
 1923000487239-0000
3 　桑名市八間通９番１
 1923000487240-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
桑名 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桑名 5-3 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　井内　孝太郎   TEL.
鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 95,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桑名市八間通４番１０外
 ②地積
　(㎡)		 223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ商業地
域		 南22m市道 水道、ガス、下水 桑名

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 桑名駅東方

680m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 桑名駅や幹線道路へのアクセスに優れた地域であるため、周辺ではマンションの建設が見られるが、纏まった画
地規模を確保できた場合に限られており、中小規模の小売店舗を主体とする現状は維持されると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は桑名市を中心とした隣接市町の商業地域を含む圏域。需要者の中心は市内の中小法人事業者及び個人事業
者である。中小規模の小売店舗が主体となる商業地域であるため繁華性が高いとは言えないが、交通利便性や生活利便
性に優れていることから、住宅地域としての潜在力は高いものがある。纏まった規模の土地であれば圏域外のデベロッ
パーの参入も考えられる。用途や規模により取引総額に幅があるため、市場における中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 桑名市内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集することができた。各種補修性及び要因比較を適切に
行うことで求められた比準価格は、市場の実態を反映した規範性の高い価格と言える。他方、商業地の鑑定評価におい
ては収益性を重視すべきであるが、当地域の賃料水準が元本価値に見合っていないため、収益価格は低位に求められた
。従って、ここでは比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　桑名 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     95,400 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の正常化に伴い市内の商業地の
地価は概ね上昇傾向で推移しているが、繁華
性に応じて上昇率には差が見られる。


新規出店等は確認できないものの、生活利便
性に優れた地域であるため周辺部でマンショ
ン建設が進む等、住居系としての高度利用の
動きが見られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％ +0.4 ％
３　試算価格算定内訳 桑名 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０

-520		 桑名市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b １１０

-512		 桑名市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
南7.7m、角地
商業

(100,400)
c １１５

-55		 桑名市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d １１０

-508		 桑名市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南14.5m国道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,131  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
94,884 		 100
[ 100.0]
94,884 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
94,900 
b (　           ) 
77,280  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
84,283 		 100
[  89.3]
94,382 
94,400 
c (　     53,879) 
77,354  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,741 		 100
[  80.5]
96,573 
96,600 
d (　           ) 
62,309  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
70,063 		 100
[  73.1]
95,845 
95,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,800 円／㎡]  



桑名 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,608,630 
986,780 
3,621,850 
3,235,120 
386,730 		 （　0.9722）
375,979 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      7,230,365 円　　　　（　     32,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桑名 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 Ｓ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   223 ㎡     10.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸店舗、２～３階は５０㎡のファミリータイプ２ＬＤＫ４戸の共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
1,650 
165,000 		 10.0  1,650,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,230 
123,000 		 2.0  246,000 
2.0  246,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

411,000 		 2,142,000 
492,000 
⑨年額支払賃料        411,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,932,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,932,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       493,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,438,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,142,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,278 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          492,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         150,552 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,608,630 円　　　　（　        20,667 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１４（賃）
　　　　-1		 1,235  
(   1,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,300 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,302 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,230 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１５（賃）
　　　　-59		 1,266  
(   1,264) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,269 
c １１５（賃）
　　　　-62		 1,265  
(   1,231) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,332 
桑名 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 218,000 円  　　　　     43,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 197,280 円  　　　        4,932,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      135,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      348,800 円  　　　　     43,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        43,600 円  　　　　     43,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,600 円  　　　　     43,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         986,780 円　（　　　　　　         4,425 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,235,120 円  
（　　　　　        14,507 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,608,630 円      
②総費用 986,780 円      
③純収益　①－② 3,621,850 円      
④建物等に帰属する純収益 3,235,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 386,730 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 375,979 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,686 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,230,365 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桑名 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桑名市八間通４番１０
 1923000487219-0000
2 　桑名市八間通９番
 1923000487239-0000
3 　桑名市八間通９番１
 1923000487240-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考