別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
桑名 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桑名 3-1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　中西　光男   TEL. 
鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 桑名市大字蓮花寺字草原谷１３１２番外
 ②地積(㎡) 746  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
不整形
1.5:1		 畑 住宅団地背後の林地及び農地を主体とする地域 南西2.5m未舗装道路 蓮花寺

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   60 ｍ、西  140 ｍ、南  210 ｍ、北   40 ｍ ②標準的使用 畑地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   32.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 高台丘陵に既設立地の大規模
住宅地の下方周辺に残存する
谷合の宅地見込地地域		 道

路		 ２．５ｍ未舗装道路 交通

施設		 蓮花寺駅北方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺の現況は農地又は林地として残る一次利用態様を示し、近傍の適正規模部分では宅地化の進展が見られるが
地勢、造成程度に各種制約を有し今後宅地開発の限定的な要因を乗り越え投資行動を誘引するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後に戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     12,600 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、桑名市及び周辺市町の宅地見込地地域。需要者は、規模から広く県内の中堅不動産業者を中心とするが
、地域の需給は底堅く県内外の業者の参入が認められる。市場情勢は現下の内、多くの開発希望者があるが適切な開発
要件を取得しコスト意識をもった需要は底堅い。素地価格も安定的な状況である。既存住宅周辺の宅地見込地地域であ
り開発諸条件や造成の難易等があり、需要の中心となる価格帯の把握は様々であり困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 控除後価格は、素地に対する投下資本限度額を示す理論的な価格であるが、想定要素が多く試算価格の規範性はやや劣
る。比準価格は、類似地域の取引事例との比較によって得られており信頼性がある。以上より、戸建住宅用素地の需給
状況を反映している比準価格を重視し、控除後価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、他市に
おける類似の標準地との基準も行ったが、概ね均衡は得られていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　四日市 3-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     13,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.1]		 [100.0]
100
     14,800 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.7 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 円安資源高による企業物価の増大の結果、企業の体
力を奪い不透明感が出ている。個人消費支出に限界
があり土地開発意欲への景況感に懸念がある。

地勢安定地に既設の開発住宅団地群が立地し、近隣
に迫る造成開発が堅調である。残存する傾斜山林地
勢、造成の程度から宅地品等形成に難易がある。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   +3.0

環境　　　　　　　　　   -5.0

宅地造成　　　　　　　  -10.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 桑名 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５

-5		 桑名市 雑種地   不整形 北4.5m市道、
中間画地

１中専

(60,180)
b １１０

-518		 桑名市 田   長方形 南5.6m市道、
中間画地

１住居

(60,200)
c １１４

-17		 桑名市 山林   不整形 東8m市道、
中間画地

１低専
土砂災警特別区域
土砂災害警戒区域
(50,80)
d １１４

-45		 三重郡朝日町 畑   長方形 北東3m町道、
北西2m、角地

１住居

(60,160)
e １１０

-501		 桑名市 雑種地   記載無し 南東5.5m市道
、南西4m、
角地

工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
18,447 		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]
18,078 		 100
[ 119.7]
15,103 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
15,100 
b (　　            )
15,125 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
15,125 		 100
[ 101.1]
14,960 
15,000 
c (　　            )
11,665 		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]
11,782 		 100
[  80.1]
14,709 
14,700 
d (　　            )
18,750 		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 101.0]
18,601 		 100
[ 122.1]
15,234 
15,200 
e (　　            )
12,528 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
12,528 		 100
[  84.5]
14,826 
14,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.09		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.06		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -9.0 宅地造成　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.03		 画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +19.0 環境　　　　 -29.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      14,800 円／㎡]
桑名 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 36.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
61,000  （　   71.0 ％）
43,310 		 14,000    4,032  3,400  21,878 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 72.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.6345　　　　     13,882		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9070　     12,591		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 12,600 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １１４

-22

     66,667 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[106.0]

     61,428 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     61,400 
b １１４

-41

     67,472 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[105.7]		 100
[105.1]

     61,100 

     61,100 
c １１４

-509

     68,976 		 100
[100.0]		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[101.5]		 100
[113.5]

     60,532 

     60,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.0 交通・接近   +3.0 環境　　　   -1.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +3.0 環境　　　   +2.0
画地　　　   +5.7 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -3.0 環境　　　  +17.0
画地　　　   +1.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 61,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
桑名

-14
56,100 		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.9]
61,289 		 [100.0]
100
61,300 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  +3.0
環境　　  -9.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 61,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  50,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西    140 ｍ、南    210 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　  1 ％、畑　  7 ％、森林　 90 ％、その他　  2 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　    169　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    210 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  29.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍの道路（アスファルト舗
　装）を区画配置
　
　
＊排水工事の概要
　宅地雨水桝、側溝、調整池設置等
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　整地、植栽、遊具等設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 950.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 950.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 桑名 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桑名市大字蓮花寺字草原谷１３１２番
 1923000549948-0000
2 　桑名市大字蓮花寺字草原谷１３１４番
 1923000549950-0000
3 　桑名市大字蓮花寺字草原谷１３１５番
 1923000549951-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
桑名 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桑名 3-1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹   TEL. 
鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 桑名市大字蓮花寺字草原谷１３１２番外
 ②地積(㎡) 746  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
不整形
1.5:1		 畑 住宅団地背後の林地及び農地を主体とする地域 南西2.5m未舗装道路 蓮花寺

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   60 ｍ、西  140 ｍ、南  210 ｍ、北   40 ｍ ②標準的使用 畑地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   32.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 大規模住宅団地背後の宅地見
込地地域		 道

路		 ２．５ｍ未舗装道路 交通

施設		 蓮花寺駅北方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 近隣地域は現状農地又は林地であるが、周辺地域では広範囲に宅地化の進展が見られることから、近隣地域にお
いても将来的には宅地開発なされる可能性があるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後に戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     12,600 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は桑名市を中心として、隣接する四日市市などの周辺市町も含む宅地見込地地域である。需要者の中心は不
動産開発業者であり、開発規模に応じて県内業者だけでなく全国規模で事業展開する業者の参入も考えられる。周辺地
域において宅地化が進展しつつあることから、開発可能性が認められる立地においては相応の需要が存在し地価はやや
強含み。需要の中心となる価格帯は、造成の難易、開発規模等によってさまざまであり水準把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 開発を想定した控除法による控除後価格は、主たる需要者である開発業者の投資採算性を反映した理論的な価格である
が、将来時点の販売価格や造成計画など想定要素が多く説得力に劣ると考える。比準価格は同一需給圏内の類似地域に
おける実際の取引事例との比較検討を行って求めており、実証的で説得力に優ると判断する。よって、比準価格を採用
し、控除後価格を参考程度に留め、さらに類似の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　四日市 3-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     13,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.1]		 [100.0]
100
     14,800 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.7 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市の人口は減少、世帯数は増加傾向で推移。コロナ
禍後の経済回復を受け、桑名駅周辺などの利便性の
高い地域を中心に土地需要は回復基調にある。

周辺地域において複数の宅地開発が進行しており、
宅地見込地地域としての潜在的な熟成度は徐々に高
まりつつあるものと判断する。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   +3.0

環境　　　　　　　　　   -5.0

宅地造成　　　　　　　  -10.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 桑名 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１４

-17		 桑名市 山林   不整形 東8m市道、
中間画地

１低専
土砂災警特別区域
土砂災害警戒区域
(50,80)
b １１０

-518		 桑名市 田   長方形 南5.6m市道、
中間画地

１住居

(60,200)
c １０５

-5		 桑名市 雑種地   不整形 北4.5m市道、
中間画地

１中専

(60,180)
d １１４

-45		 三重郡朝日町 畑   長方形 北東3m町道、
北西2m、角地

１住居

(60,160)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
11,665 		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]
11,782 		 100
[  81.0]
14,546 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,500 
b (　　            )
15,125 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
15,125 		 100
[ 101.1]
14,960 
15,000 
c (　　            )
18,447 		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]
18,078 		 100
[ 120.8]
14,965 
15,000 
d (　　            )
18,750 		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 101.0]
18,601 		 100
[ 122.1]
15,234 
15,200 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.06		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -8.0 宅地造成　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.09		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　  +6.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.03		 画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      14,800 円／㎡]
桑名 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 36.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
61,100  （　   71.0 ％）
43,381 		 14,000    4,032  3,400  21,949 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 72.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.6345　　　　     13,927		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9070　     12,632		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 12,600 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １１４

-22

     66,667 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]

     62,013 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     62,000 
b １１４

-41

     67,472 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[105.7]		 100
[106.1]

     60,524 

     60,500 
c １１４

-19

     65,715 		 100
[100.0]		 [101.1]
100		 100
[  /  ]		 100
[105.0]		 100
[103.0]

     61,431 

     61,400 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.0 交通・接近   +3.0 環境　　　   -2.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +3.0 環境　　　   +3.0
画地　　　   +5.7 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +3.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 61,100 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
桑名

-14
56,100 		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.9]
61,289 		 [100.0]
100
61,300 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  +3.0
環境　　  -9.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 61,100 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  50,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西    140 ｍ、南    210 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　  1 ％、畑　  7 ％、森林　 90 ％、その他　  2 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　    169　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    210 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  29.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍの道路（アスファルト舗
　装）を区画配置
　
　
＊排水工事の概要
　宅地雨水桝、側溝、調整池設置等
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　整地、植栽、遊具等設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 950.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 950.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 桑名 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桑名市大字蓮花寺字草原谷１３１２番
 1923000549948-0000
2 　桑名市大字蓮花寺字草原谷１３１４番
 1923000549950-0000
3 　桑名市大字蓮花寺字草原谷１３１５番
 1923000549951-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考