令和6年1月13日　提出 桑名 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -39 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　井内　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 57,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市陽だまりの丘２丁目３０１番６９ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桑名 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 桑名駅北西方 6.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 桑名市北西部の丘陵地に位置する区画整然とした大型住宅団地であり、今後とも良好な住環境は維持されると見 込まれる。地価は市場における需給関係から強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市を中心として隣接する市町の区画整然とした住宅地域を含む圏域。需要者の中心は桑名市在住者及 び市内企業に通勤する個人であるが、住環境に優れた高台の住宅団地であることから、周辺市町からの転入者も想定で きる。比較的新しい住宅地域であり、当面は建替え需要は望めず中古売買が主となるが、供給が限定的なため市場では 売り手に優位性が認められる。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で１１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の取引が主で、桑名市内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。当該需要者は市 場価格を取引の指標としていることから、比準価格の規範性は高い。一方、標準地は戸建住宅地域に存することから近 隣地域内等には賃貸住宅は無く、共同住宅を想定することは実現性に欠けると判断し、収益価格は試算しなかった。従 って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [105.0] 100 [ 86.5] [100.0] 100 58,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向が続いている。建築費の 高騰が着工件数に及ぼす影響には留意を要す るものの、利便性の高い住宅地に対する需要 は堅調である。 地域要因に特段の変動は見られない。住環境 に優れた新興住宅団地であることから需要は 堅調で、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％