令和6年1月13日　提出 桑名 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -34 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　井内　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 6,170,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市多度町多度字梅塚９９３番２ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 旧道背後に一般住宅 が見られる既成住宅 地域 西5.8m市道 水道、下水 多度 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．８ ｍ市道 交通 施設 多度駅西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 桑名市中心市街地から距離の離れた旧来の既成住宅地域であり、特に発展的動向は見られないことから、今後も 現状を維持しながら推移すると予測する。需要は弱く、地価の下落傾向は当面の間継続すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市多度町を中心として隣接する市町の住宅地域を含む圏域。需要者の中心は、多度町の居住者及び通 勤者で、特に当該地域に何らかの地縁を有する者になると考えられる。周辺部の住宅団地との比較において利便性や快 適性に劣るため、他地域からの転入者は限定的で需要は弱いものに留まる。市場における土地取引が少なく、また個々 の取引には地縁等の事情を有していることが多いと見受けられるため、市場における中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。当該需要者 は市場価格を取引の指標としていることから、比準価格の規範性は高い。一方、標準地は戸建住宅地域に存し近隣地域 内には賃貸住宅は無いことから、共同住宅を想定することは実現性に欠けると判断し、収益価格は試算しなかった。従 って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [106.0] 100 [131.9] [102.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向が続く。利便性や快適性 に優れた住宅地域に対する需要は堅調である が、郊外の既存集落や沿岸低地帯等に対する 需要は依然弱い。 地域要因に大きな変動はないが、市街中心部 に近い住宅地域への選好性が高まっており、 相対的に郊外の既成住宅地域に対する需要は 軟調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％