令和6年1月13日　提出 桑名 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -31 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市多度町戸津字尾津森５０８番４６ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 多度 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 多度駅北東方 600m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 用途的に安定した既成住宅団地であるが、変動に乏しく、現状維持での推移と予測する。新規住宅地との競合で は劣り、地価は依然、下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市のほか周辺市町の住宅地域一円、特に多度町など旧郡部の既成住宅地域との価格牽連性が強い。需 要者の大半は桑名市居住者で、他市町からの転入もある。商業施設に近く、居住の快適性や利便性も良いが、旧郡部の 古い団地は新規住宅との競合では劣り、需要はやや弱い。取引の中心的価格帯は、規模にもよるが、概ね標準的な土地 で８５０万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とする住宅団地であり、自用目的での取引が中心で、共同住宅の想定は非現実的なため、収 益価格は試算しなかった。一方、比準価格は価格牽連性ある取引事例に基礎を置き、適正に要因比較を実施したもので あり、市場も実際の取引価格を指標に価格形成されるので、その規範性は高い。したがって、比準価格を重視し、代表 標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [106.0] 100 [ 93.6] [100.0] 100 41,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減、老齢化人口は増加。桑 名駅周辺や人気ある郊外団地などは需要があ るが、選好の劣る地域の不動産市場は停滞気 味である。 地域内に大きな変動要因はないが、変化に乏 しく、需給はやや弱い。地価は変動率は縮小 しつつも下落傾向が継続していると分析され る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％