令和6年1月15日　提出 桑名 -301　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -301 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 94,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字矢田字大塚９０番２外 (桑名駅西５３街区３番１) ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 駅近くに区画整理さ れた新興住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桑名 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 桑名駅南方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業の成果により周辺と共に良好な町並み形成が進んでいる。地価動向は当該事業の一層の進展と駅西 新興地としての稀少性を反映して上昇の継続を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郊外部も含めた桑名駅西方面における居住環境等良好な類似の住宅地域を内包する圏域。主な需要者は桑 名市在住者であるが、愛知県方面からの転入者も含まれる。供給は中古住宅の処分（更地渡しを含む）やミニ開発によ る新規分譲であり、これ等に対する需要は非常に高い。取引の中心価格帯は上記標準的画地の規模を基準にした土地の 場合で１６５０万円～１８５０万円位である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は土地区画整理により整備された桑名駅西の新興住宅地域であり、標準地の個別性や典型的な需要者（持家志 向の個人）も併せて検討した結果、適用可能な鑑定評価の手法は取引事例比較法のみとなった。この場合、類似地域か ら選択した複数の取引事例との比較によって得られた比準価格は実証的であり、市場参加者が価格の意思決定を行う過 程とも符合するため、当該価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,600 円／㎡ [101.1] 100 100 [104.0] 100 [ 80.9] [100.0] 100 94,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名駅西方面の住宅地域はその人気の高さか ら地価の上昇がより鮮明化しているのに対し て、沿岸部や郊外の既成住宅地域等では下落 が続く。 区画整理事業が先行する近隣周辺の他、商業 エリアも含めた桑名駅の近辺一帯でも整備の 動きが活発化してきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％