令和6年1月15日　提出 桑名 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -28 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　古川　吉宏   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市長島町鎌ケ地字畑割３８番１外 ②地積 　(㎡) 629   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と農地等が 混在する既成住宅地 域 北西4m市道 水道、下水 近鉄長島 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 近鉄長島駅南東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅地として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。水害懸念及び市街化調整区 域にあり外部からの流入は見られず、需要は引き続き弱く地価は当面下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧長島町を中心とする桑名市内とその周辺市町の市街化調整区域内の農家集落地域である。需要 者の中心は地縁的選好性を有する個人で、外部からの流入はほとんど見られない。周辺には農地が多く見られる低地帯 で一部では水害懸念もあり選好性に劣り土地需要は依然として低迷している。中心価格帯としては標準面積を６００㎡ とすると、土地のみで１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建の農家住宅が多い市街化調整区域内の住宅地域であり、公法上の規制からも賃貸住宅の建築は困難であり共同住宅 を想定することができないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域内では自用目的での取引が支配的であり、比 準価格は類似する多数の取引事例を採用し試算し、得られた価格で信頼性が高い。従って、比準価格を標準とし代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 97.7] [100.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の世帯数は微増し、人口は微減傾向。景 気は緩やかな回復傾向にあるが、物価上昇の 影響や海外情勢等、今後の動向に注視する必 要がある。 生活利便性に劣り、水害懸念により需要は弱 い。地域要因に変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％