令和6年1月15日　提出 桑名 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -22 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　酌井　美江   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 67,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市三之丸４２番 ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南3.7m市道 水道、ガス、下水 桑名 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       325 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．７ｍ 市道 交通 施設 桑名駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に近い既成住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。規模の大きい画地が多 く総額は嵩むが、生活利便性が高い地域で需要は安定しており、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は桑名市内の住宅地域で、特に中心市街地に近い既成住宅地域と価格牽連性が高い。需要者の中心は桑名 市内の居住者である。街路条件のやや劣る既成住宅地域であるが、公共施設や各種店舗に比較的近く利便性が高い地域 で、需要は安定している。規模が大きい物件は総額が嵩むが、地価は強含みで推移している。市場での中心価格帯は３ ２５㎡程度の標準的な土地で２，０００～２，２００万円程度とみられる。新築の戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を中心とする既成住宅地域に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、桑名市内の住宅地域に存 する豊富な取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益価格は、近隣 地域等に賃貸住宅が見られず、貸家需要が想定できないため、試算していない。以上より、代表標準地との検討を踏ま え、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,600 円／㎡ [101.1] 100 100 [104.0] 100 [120.7] [106.0] 100 67,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。社会経済活動が正常化に向 かう中、個人消費や設備投資は持ち直しが続 く。住宅地の地価は、住環境の良好な地域を 中心に上昇傾向。 中心市街地に近い既成住宅地域で、地域要因 に大きな変動はない。生活利便性が高い地域 で、需要は安定しており、地価は強含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％