令和6年1月13日　提出 桑名 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -16 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.

鑑定評価額 2,270,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市多度町北猪飼字野添６４１番 ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北5m市道 水道、下水 多度 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 多度駅南西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域で変動に乏しく、現状維持での推移と予測する。地縁血縁関係のない市場参加 は限定的であり、地価は依然として下落基調にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広域的には桑名市及び周辺市町の農家集落地域一円、桑名市や周辺市町の集落系統の既成住宅地域との 価格牽連性が強い。他からの転入は少なく、変動に乏しく、利便性等に劣るため総じて需給は弱い。取引は時に事情等 を介在して顕現する程度であり、事情や人的要素、規模等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難 い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に農地が広がる集落地域であり、公法上の規制や賃貸市場の現実性からも収益物件の想定は非現実的なため、収益 価格は試算しなかった。時に顕在化する実際の自用目的の取引が主流であり、これらの取引水準を指標として価格形成 されていると分析されるので、広域的に比較可能な事例に基づく比準価格は地域性を反映し、実証的と判断した。した がって、比準価格の規範性を重視して、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [133.0] [100.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減、老齢化人口は増加。桑 名駅周辺や人気ある郊外団地などは需要があ るが、選好の劣る地域の不動産市場は停滞気 味である。 地域内に大きな変動要因はないが、市街化調 整区域内の集落地域の需給は弱く、地価は下 落傾向が継続と分析される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％