令和6年1月12日　提出 松阪 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 9-2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二   TEL.

鑑定評価額 134,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市広陽町１７番 ②地積 　(㎡) 9,718   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ内陸型工業団地 東16m市道 水道、ガス 松阪 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   300 ｍ、南   700 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　     9,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 松阪駅南西方 6.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 インフラが整備された当市代表の内陸型工業団地。工場適地は限られ、道路網整備も進み、需要は堅調に推移す るものと予測した。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重県中南勢エリアの工業地域と判断した。典型的な需要者は自社工場取得を目的とする中小企業のほか 、全国展開をする大企業である。旧公団造成団地でインフラが整備された当市を代表する内陸型工業団地である。工場 適地は限られ、中南勢の立地と高速等道路網整備に加え、設備投資の持ち直しから、需要は堅調に推移している。取引 される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社工場の団地で、自用目的の取引が主体である。比準価格は代替競合関係が強い中南勢エリアの信頼性のある取引か ら適正に比準しえた。市場は取引価格を指標としており、求められた価格は市場性を反映し、実証的である。一方、収 益価格は賃貸市場が未成熟なため試算していない。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [106.8] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部足踏みも緩やかに回復、金融政策 や物価上昇などの影響に注意。工場立地動向 調査における中南勢地域の件数は安定してい る。 団地内は完売しているが、一部動きがある。 立地、道路網整備及び供給量限定から、需要 は堅調。比較的近いエリアで新規産業用地整 備事業が進む。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％