別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松阪 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松阪 5-1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二   TEL.
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松阪市中町１８４４番１
 ②地積
　(㎡)		 299  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:5.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 各種の小売店舗等が
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 東16m県道 水道、ガス、下水 松阪

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 松阪駅西方

550m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の商店街。全国的知名度のある店舗もみられ、緩やかな景気回復を背景に、安定した需要が見込める
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松阪市を中心に周辺市町を含む商業地域の圏域と判断した。需要者の中心は当該圏内の個人事業主や中小
法人である。街路要因が整備された商店街で、全国的知名度のある店舗もある。空洞化要因もみられるが、一定の商業
集積と繁華性がある。供給量が限られ、緩やかな景気回復を背景に、需要は安定している。取引される規模や価格帯は
まちまちであり、個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中心市街地にあるが、自用店舗が多く、自用目的の取引が主体である。市場は取引価格を指標としており、元本に見合
う賃料が徴収できる市場ではなく、収益価格は低位に試算された。比準価格は代替競争関係が強い中心市街地の信頼性
のある取引から適正に試算しえた。求められた価格は市場の実態を反映し、説得力がある。したがって、市場に最も適
合する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部足踏みも緩やかに回復、金融政策
や物価上昇などの影響に注意。人口減少率や
高齢化率は県平均と同程度。需要は優劣の二
極化が進む。

商業環境に特別の変動はない。空き店舗もみ
られるが、中心市街地の主要商店街として、
需要は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松阪 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０９

-241022		 松阪市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
b １０６ｙ

-241006		 松阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c １０９ｙ

-241104		 松阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.3m市道
、中間画地
２住居

(60,172)
d １０９ｙ

-241112		 松阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e １０９ｙ

-241108		 松阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.2m市道
、中間画地
近商

(90,252)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,432  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
56,262 		 100
[  91.0]
61,826 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,800 
b (　           ) 
42,287  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
46,986 		 100
[  76.3]
61,581 
61,600 
c (　           ) 
48,506  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
53,680 		 100
[  76.1]
70,539 
70,500 
d (　           ) 
52,643  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
53,015 		 100
[  83.9]
63,188 
63,200 
e (　           ) 
43,764  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
46,418 		 100
[  74.1]
62,642 
62,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,800 円／㎡]  



松阪 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  中心市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,505,509 
1,310,897 
5,194,612 
4,674,600 
520,012 		 （　0.9453）
491,567 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      9,453,212 円　　　　（　     31,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松阪 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 150.00 Ｓ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   299 ㎡      7.5 m x   41.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺土地利用を勘案し、店舗兼住宅（１階店舗、２階以上住宅）を想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 周辺類似建物の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
70.0 
105.00 
1,912 
200,760 		 5.0  1,003,800 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
150.00 
85.0 
127.50 
1,485 
189,338 		 2.0  378,676 
2.0  378,676 

 3～ 3		 住宅
150.00 
85.0 
127.50 
1,485 
189,338 		 2.0  378,676 
2.0  378,676 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
80.0 
360.00 

579,436 		 1,761,152 
757,352 
⑨年額支払賃料        579,436 円　×　12ヶ月　＝　       6,953,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,953,232 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       695,323 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,257,909 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,761,152 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,850 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          757,352 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         231,750 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,505,509 円　　　　（　        21,758 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０８賃ｙ
　　　　-241017		 1,399  
(   1,395) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,618 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,912 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０８賃ｙ
　　　　-241071		 1,813  
(   1,720) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,033 
c １０８賃ｙ
　　　　-241034		 1,607  
(   1,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,859 
松阪 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 208,597 円  　　　        6,953,232　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      535,500 円  　　　　     63,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,310,897 円　（　　　　　　         4,384 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,674,600 円  
（　　　　　        15,634 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,505,509 円      
②総費用 1,310,897 円      
③純収益　①－② 5,194,612 円      
④建物等に帰属する純収益 4,674,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 520,012 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 491,567 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,453,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松阪 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松阪市中町１８４４番１
 1901000471579-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松阪 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松阪 5-1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　赤塚　和則   TEL.
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松阪市中町１８４４番１
 ②地積
　(㎡)		 299  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:5.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 各種の小売店舗等が
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 東16m県道 水道、ガス、下水 松阪

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 松阪駅西方

550m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの商店街で市街地中心部にあるが商況はやや悪い。通行量は一定数あり潜在力はあるが、郊外型商業施
設との競合等により、当面の間、現状が続くとみられる。なお、駅前高層マンション建設の影響が注視される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松阪市市街地を中心として周辺市町を含む既成商業地域である。主な需要者は同一需給圏内の個人事業
主や法人等である。市中心部の既成商業地域は郊外型商業施設との競合もあり、また店舗が少ない等衰退状況であるた
め、弱含みで推移してきた。近年は地価下落による値頃感等により、商業地需要は概ねやや底堅く推移している。なお
、当該市場で取引される土地の規模や単価はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市中心部の旧来からの商業地域であるが、自用目的の取引が中心であり、賃貸を目的とした取引は少ない。賃貸市場は
未成熟であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格
は、類似性を有する取引事例から試算した価格であり、市場の実態を反映している。このため、市場の実態を反映した
比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松阪市は人口微減、高齢化微増継続。地域経
済が落ち着くに伴い改善傾向。繁華性劣る既
成商業地は衰退傾向で、沿道部や郊外大型店
への流出が進む。

かつての商業の中心地である駅に近い商店街
であったが、店舗数も減少し衰退傾向である
。駅前高層マンション建築による影響が注視
される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松阪 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６ｙ

-241006		 松阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b １０１ｙ

-241017		 松阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.8m市道、
中間画地
近商

(90,288)
c １０２

-241041		 松阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.8m市道
、南東5m、
角地
商業

(90,348)
d １０９

-241022		 松阪市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,287  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
46,986 		 100
[  81.0]
58,007 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,000 
b (　           ) 
36,176  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
45,130 		 100
[  75.0]
60,173 
60,200 
c (　           ) 
71,092  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
69,228 		 100
[  99.4]
69,646 
69,600 
d (　           ) 
52,432  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
56,262 		 100
[  89.2]
63,074 
63,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,800 円／㎡]  



松阪 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域にあり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,505,237 
1,310,908 
5,194,329 
4,674,600 
519,729 		 （　0.9453）
491,300 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      9,448,077 円　　　　（　     31,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松阪 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 150.00 Ｓ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   299 ㎡      7.5 m x   41.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況等を勘案し、店舗兼住宅（１階は店舗、２階以上は住宅）を想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 内階段等共用部分を除いたため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
70.0 
105.00 
1,922 
201,810 		 5.0  1,009,050 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
150.00 
85.0 
127.50 
1,481 
188,828 		 2.0  377,656 
2.0  377,656 

 3～ 3		 住宅
150.00 
85.0 
127.50 
1,481 
188,828 		 2.0  377,656 
2.0  377,656 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
80.0 
360.00 

579,466 		 1,764,362 
755,312 
⑨年額支払賃料        579,466 円　×　12ヶ月　＝　       6,953,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,953,592 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       695,359 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,258,233 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,764,362 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,879 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          755,312 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         231,125 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,505,237 円　　　　（　        21,757 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６賃
　　　　-241001		 1,762  
(   1,711) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,253 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,930 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,922 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０８賃ｙ
　　　　-241016		 1,543  
(   1,539) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,864 
c １０８賃ｙ
　　　　-241017		 1,399  
(   1,395) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,690 
松阪 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 208,608 円  　　　        6,953,592　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      535,500 円  　　　　     63,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,310,908 円　（　　　　　　         4,384 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,674,600 円  
（　　　　　        15,634 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,505,237 円      
②総費用 1,310,908 円      
③純収益　①－② 5,194,329 円      
④建物等に帰属する純収益 4,674,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 519,729 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 491,300 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,643 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,448,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松阪 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松阪市中町１８４４番１
 1901000471579-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考