令和6年1月12日　提出 松阪 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -23 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二   TEL.

鑑定評価額 2,080,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市五主町字西瀬古１２３４番２０ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い海岸に近い住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 六軒 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南    80 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 六軒駅北東方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部に近い市街化調整区域内団地。津波懸念要因が根強く、国道２３号から離れた立地要因もあり、土地利用 に変化はない。当面需要は弱含みで推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街化調整区域を中心とする松阪市住宅地域の圏域で、旧三雲町地内や沿岸部に近いエリアとの代替競争 関係が強い。典型的な需要者は当該圏域に地縁関係を有する個人である。総額の価格水準から取引が一部みられるが、 空地も依然として多く、長期化傾向にある。津波懸念と市場参加者の限定から、土地利用は硬直化し、流動性が低下し ている。市場の中心価格帯は土地１８０㎡程度で総額２００万円内外と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 沿岸部に近い市街化調整区域内団地であり、画地規模からも賃貸住宅を想定することが現実的でないため収益価格は試 算していない。比準価格は代替競争関係が強い旧三雲町地内の信頼性のある取引から適正に試算しえた。市場は取引価 格を指標としており、求められた価格は津波懸念の市場実態を反映し、説得力がある。したがって、実証的な比準価格 を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部足踏みも緩やかに回復、金融政策 や物価上昇などの影響に注意。人口減少率や 高齢化率は県平均と同程度。市場は優劣の二 極化が進む。 生活利便性及び住環境で劣勢であるため、流 動性は低下している。津波避難タワーは整備 されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％