令和6年1月12日　提出 松阪 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -16 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和   TEL.

鑑定評価額 2,640,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市町平尾町字高洲９０１番３外 ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗等が 混在する漁港に近い 住宅地域 南西6.3m市道 水道、下水 松阪 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 松阪駅北方 3.9km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 漁港近くの既成住宅地域として土地利用は安定しており、当面現状の住環境を維持していくものと思料される。 ただし、沿岸部住宅地での需要は弱含んでおり、地価は緩やかな下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松阪市内の住宅地域であるが、隣接市町も一部包含する。需要者は当圏域の居住者であり、主に地縁的選 好性を持つ個人が中心となる。沿岸部住宅地の不動産需要は限定的であり、積極的な取引が少なく、弱含みが継続して いる。市場での中心価格帯は、１４０㎡程度の土地で、２５０万円～３００万円程度と推定される。但し、取引は僅少 なため把握困難な点は否めず、また割安な取引も依然として散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は漁港付近の既成集落地域であり、自己利用目的での取引が一般的である。また、共同住宅等の賃貸物件はほ とんどなく、画地規模も小さく賃貸住宅を想定することが困難であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は 同一需給圏内の住宅地域における信頼性のある事例を選択し、適正に比準を行った結果、市場特性を反映した価格が求 められた。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [140.2] [100.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は減少傾向、高齢化率は県平均と同程 度である。住宅地需要は回復傾向にあるもの の、需要者のエリア選好性により二極化が進 んでいる。 漁港付近の既成住宅地域として特段の変動要 因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％