令和6年1月12日　提出 松阪 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -15 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　昭彦   TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市光町２４番３ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が区画整然 と建ち並ぶ丘陵地の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 松阪 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 松阪駅南西方 4.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模住宅団地として土地利用は安定しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。近隣地域内では、 古家が取壊されて更地となったり、新たに建て替えなどが見られる状況である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松阪市の住宅地域であり、特に郊外住宅団地との類似性が強い。需要者は、松阪市内の居住者のほか、 周辺市町からの転入者もみられる。市街地方面や周辺地域において新規供給が断続的に続いており、近隣地域方面は市 街地方面からやや離れるとともに開発から４０年以上経過した住宅団地であるため、競争力がやや弱い。熟成した住宅 団地として更地取引は少ないが、標準的面積２２０㎡で概ね８００万円前後が取引の中心価格帯と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 昭和５０年中頃に開発された大規模住宅団地であり、原価法は適用できなかった。また、標準地の形状・間口奥行関係 は戸建住宅向きであり、公法規制面などからも、収益還元法の適用は割愛したものである。比準価格は、近隣地域周辺 や類似する郊外住宅団地などで成立した取引事例を採用して比較検討を行っており、当該方面の市場動向を反映して説 得力は高いと判断される。従って、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　松阪 -12                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ５類移行に伴い、社会経済活動の 制限が撤廃。景気は緩やかに回復しているが 、世界的な金融引締め、物価上昇、海外情勢 等に注意が必要。 戸建住宅が建ち並ぶ大規模住宅団地として推 移は安定しており、地域要因に著しい変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％ -0.3 ％