令和6年1月12日　提出 松阪 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　昭彦   TEL.

鑑定評価額 5,480,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市久保町字大木８１６番４０ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 東松阪 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東松阪駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として土地利用に変化はなく、安定して推移している。周辺に広がる農 地も概ね宅地化が進んでおり、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松阪市の住宅地域である。需要者は松阪市内の居住者が中心であるが、周辺市町からの転入も見られる 。周辺では小規模開発による新規供給が継続して見られる状況であるが、近隣地域方面は、幹線道路や商業施設との関 係が良好であることから安定した需要のあるエリアであり、市場での取引価格は比較的安定して推移している。土地は １６０㎡程度で、５００～６００万円程度が市場における中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は平成初期頃に戸建住宅向きに開発された既成住宅地域に所在しており、画地の形状・間口奥行関係、公法規制 面などから、原価法及び収益還元法は適用できなかった。比準価格は、標準地と代替競争関係が認められる多数の取引 事例と比較検討を踏まえて試算されており、当該方面における市場の実態を反映して説得力は高い。代表標準地との規 準価格とも均衡を保っていると判断されることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [100.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ５類移行に伴い、社会経済活動の 制限が撤廃。景気は緩やかに回復しているが 、世界的な金融引締め、物価上昇、海外情勢 等に注意が必要。 近隣地域及び周辺において、土地利用に著し い変化は見られず、地域要因に著しい変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％