令和6年1月12日　提出 松阪 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　市川　裕規   TEL.

鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市中万町字栃ケ坪１０９番１７ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北東6m市道 水道 相可 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 相可駅北方 1.8km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 松阪市の中心部からは離れた、多気町との境界近くに位置しており、利便性や競争力はやや劣る。地価は、今し ばらくの間、下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松阪市及びその周辺の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が大半であり、圏外からの流入は少な い。松阪市の中心部から外れた利便性の劣る地域では、市場性は弱く、地価も下落が続いている。標準地程度の土地の 場合、４００万円前後、新築の戸建物件は２０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほかアパートも存するが、投資採算性を重視した取引はほとんど見られない。標準地に関しては、面積も小 さく、賃貸物件を想定することは非現実的である。このため、収益価格の試算を見送った。自用目的の土地取引が中心 であり、取引価格の水準を指標とした価格決定が一般的である。比準価格は、類似性を有する取引事例に基づいており 、実証的である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [164.2] [100.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松阪市の人口は、減少傾向にある。高齢化率 は県平均と同程度。経済活動の正常化もあり 、市内住宅地価格は、落ち着いてきた。 市中心部からは外れた住宅地域であり、競争 力はやや劣る。需要は強くなく、地価は下落 基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％