別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
伊勢 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊勢 5-6 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘   TEL.
鑑定評価額 8,110,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 伊勢市二見町茶屋字大多茂２６１番２外
 ②地積
　(㎡)		 296  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
国立公(普通)
（その他）
特別用途地区

1:1		 店舗

Ｗ2		 飲食店、小売店、住
宅等が混在する既成
商業地域		 北西9.5m市道、北東側道 水道、下水 二見浦

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．５ｍ市道 交通

施設		 二見浦駅北方

350m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,300)
国立公(普通)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、観光客を主たる顧客とする商業地域で、新型コロナの規制がなくなり観光客数は増加傾向。観光は
回復の動きが鮮明だが、地域の衰退傾向は否めず、需要は少ない。地価の下落幅は縮小傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は伊勢市のやや繁華性の低い商業地域。需要者の中心は、当地域に地縁性を有する小売業者や飲食業を営
む事業者等である。周辺地域には夫婦岩や二見興玉神社などの観光地があり、新型コロナの制限もなくなり、当地域の
観光客数は増加してきているが、地域の衰退傾向は否めず、新規の需要は少ない。取引自体が少なく、取引総額も画地
規模等により相当異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　観光客向けの店舗が多い既成商業地域で、自用目的の取引が中心である。収益価格は、賃貸需要が少なく賃料水準も
低いため、低位に求められた。一方、比準価格は、伊勢市内の規範性の高い取引事例を適正に比準し、地域的類似性の
高い事例を重視して試算しており、市場の実態を反映した価格が求められたと判断される。以上より、収益価格は参考
にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊勢 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,000 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[173.9]		 [100.0]
100		 27,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 伊勢市の人口は減少、世帯数は微増傾向。個
人消費・設備投資・景気は持ち直しの動き。
住宅投資は足踏み状態。


近隣地域は歴史的まちなみが残る商業地域で
、顕著な変動要因はない。新型コロナの規制
がなくなり観光客数は増加している。地価は
下落傾向で推移。

標準的であり、個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +76.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 伊勢 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４

-241017		 伊勢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7m市道、
中間画地
（都） 近商
特別用途地区
国立公（普通）
(80,200)
b １０９

-241049		 伊勢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,240)
c １０９ｙ

-241009		 伊勢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東13m市道、
西6m、二方路
（都） １住居

(60,200)
d １０８

-241009		 伊勢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
北5.5m、
二方路
（都） 準工

(70,200)
e １０３

-241016		 伊勢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9.1m県道
、東2.2m、
角地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,205  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
27,015 		 100
[  98.0]
27,566 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
27,600 
b (　           ) 
33,633  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
33,599 		 100
[ 124.0]
27,096 
27,100 
c (　           ) 
35,900  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
36,900 		 100
[ 130.6]
28,254 
28,300 
d (　           ) 
33,137  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
40,487 		 100
[ 150.5]
26,902 
26,900 
e (　           ) 
35,243  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
34,448 		 100
[ 127.2]
27,082 
27,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +49.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,400 円／㎡]  



伊勢 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,612,036 
698,102 
2,913,934 
2,726,330 
187,604 		 （　0.9376）
175,898 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      3,382,654 円　　　　（　     11,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
伊勢 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 130.00 Ｗ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商
特別用途地区
 80 ％   300 ％   300 ％   296 ㎡     16.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建の店舗の一棟貸しを想定した。使用容積率は近隣地域の標準的な建物規模や賃貸需要等を考慮した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
260.00 
100.0 
260.00 
1,281 
333,060 		 5.0  1,665,300 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

333,060 		 1,665,300 
0 
⑨年額支払賃料        333,060 円　×　12ヶ月　＝　       3,996,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,996,720 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       399,672 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,597,048 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,665,300 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,988 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,612,036 円　　　　（　        12,203 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０７賃
　　　　-241005		 2,186  
(   2,180) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[167.0]		 100
[100.0]
1,378 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,286 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,281 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０７賃ｙ
　　　　-241501		 1,643  
(   1,598) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[128.0]		 100
[100.0]
1,284 
c １０７賃ｙ
　　　　-241505		 1,439  
(   1,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[127.0]		 100
[100.0]
1,193 
伊勢 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 168,500 円  　　　　     33,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 119,902 円  　　　        3,996,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      286,400 円  　　　　     33,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,700 円  　　　　     33,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,700 円  　　　　     33,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         698,102 円　（　　　　　　         2,358 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9376    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 126,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0809     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0869 ×  40 ％　＋ 0.0977 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,726,330 円  
（　　　　　         9,211 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,612,036 円      
②総費用 698,102 円      
③純収益　①－② 2,913,934 円      
④建物等に帰属する純収益 2,726,330 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 187,604 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 175,898 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          594 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,382,654 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 伊勢 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　伊勢市二見町茶屋字大多茂２６１番２
 1904000006852-0000
2 　伊勢市二見町茶屋字大多茂２６１番３
 1904000006853-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
伊勢 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊勢 5-6 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　磯部　雄一   TEL.
鑑定評価額 8,110,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 伊勢市二見町茶屋字大多茂２６１番２外
 ②地積
　(㎡)		 296  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
国立公(普通)
（その他）
特別用途地区

1:1		 店舗

Ｗ2		 飲食店、小売店、住
宅等が混在する既成
商業地域		 北西9.5m市道、北東側道 水道、下水 二見浦

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９．５ｍ市道 交通

施設		 二見浦駅北方

350m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,300)
国立公(普通)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当面現状程度で推移と予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は伊勢市及び周辺の類似の地域が存する一円。需要者の中心は上記圏域の事業者。伊勢神宮観光客が足を延
ばす観光商業地域であるが、近時の観光客の嗜好の変化に対応していない等により来客数は減少基調で推移している。
土地の中心価格帯は規模等によってまちまち。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は飲食店、小売店、住宅等が混在する既成商業地域であるが、もっぱら比準価格の観点から価格が形成されて
いて、収益価格と地価水準との相関関係は希薄である。そのため比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめることと
し、代表標準地との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊勢 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[175.2]		 [100.0]
100		 27,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ禍の混乱も落ち着き、最近は復調
がうかがえる。



地域要因に顕著な変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +79.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 伊勢 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０２ｙ

-241544		 伊勢市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西10m県道、
中間画地
（都） 
特定用途制限地域
(60,200)
b １０３

-241016		 伊勢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9.1m県道
、東2.2m、
角地
（都） １住居

(60,200)
c １０７ｙ

-241515		 伊勢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4.5m市道、
北4m、角地
（都） １住居

(60,180)
d １０８

-241009		 伊勢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
北5.5m、
二方路
（都） 準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,174  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,026 		 100
[  76.9]
27,342 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
27,300 
b (　           ) 
35,243  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
34,448 		 100
[ 123.4]
27,916 
27,900 
c (　           ) 
33,337  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
32,366 		 100
[ 118.2]
27,382 
27,400 
d (　           ) 
33,137  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
40,487 		 100
[ 146.5]
27,636 
27,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,400 円／㎡]  



伊勢 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の土地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,620,495 
698,382 
2,922,113 
2,726,330 
195,783 		 （　0.9376）
183,566 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      3,530,115 円　　　　（　     11,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
伊勢 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 130.00 Ｗ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商
特別用途地区
 80 ％   300 ％   300 ％   296 ㎡     16.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
260.00 
100.0 
260.00 
1,284 
333,840 		 5.0  1,669,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

333,840 		 1,669,200 
0 
⑨年額支払賃料        333,840 円　×　12ヶ月　＝　       4,006,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,006,080 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       400,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,605,472 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,669,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,023 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,620,495 円　　　　（　        12,231 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０７賃ｙ
　　　　-241501		 1,643  
(   1,598) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,369 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,289 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,284 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０７賃ｙ
　　　　-241508		 1,571  
(   1,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,208 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
伊勢 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 168,500 円  　　　　     33,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 120,182 円  　　　        4,006,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      286,400 円  　　　　     33,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,700 円  　　　　     33,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,700 円  　　　　     33,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         698,382 円　（　　　　　　         2,359 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9376    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 126,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0809     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0869 ×  40 ％　＋ 0.0977 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,726,330 円  
（　　　　　         9,211 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,620,495 円      
②総費用 698,382 円      
③純収益　①－② 2,922,113 円      
④建物等に帰属する純収益 2,726,330 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 195,783 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 183,566 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          620 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,530,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 伊勢 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　伊勢市二見町茶屋字大多茂２６１番２
 1904000006852-0000
2 　伊勢市二見町茶屋字大多茂２６１番３
 1904000006853-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考